广东省佛山市人民政府


佛山市试行农村集体建设用地使用权流转实施办法



佛山市人民政府文件
佛府[2004]103号

各区人民政府，市府直属各单位：
《佛山市试行农村集体建设用地使用权流转实施办法》业经市政府常务会议讨论通过，现印发给你们，请遵照执行。在执行中如有问题，请迳向市国土资源局反映。




二○○四年六月二十二日

佛山市试行农村集体建设用地
使用权流转实施办法

第一章 总则
第一条 为加强农村集体建设用地使用权流转管理，规范农村集体建设用地使用权市场秩序，保障农村集体建设用地所有权人和使用权人的合法权益，促进土地资源优化配置和高效集约利用，确保农村社会的长期稳定和经济可持续发展，根据广东省人民政府《关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》和其他法律、法规、规章的有关规定，结合我市实际，制定本实施办法。
第二条 本市行政区域内农村集体建设用地使用权的流转，适用本办法。
第三条 本办法所指的农村集体建设用地使用权流转，是指将农村集体建设用地一定年限的使用权出让、转让、出租和抵押等行为。
农村集体建设用地使用权流转，应当遵循自愿、平等、公开、公平的原则。
第四条 农村集体建设用地使用权流转，必须符合下列条件：
（一）经依法批准使用或取得的农村集体建设用地使用权；
（二）符合土地利用总体规划和城市、镇村建设规划；
（三）依法办理土地登记，领有土地权属证书；
（四）界址清楚，没有权属争议。
第五条 农村集体经济组织出让、转让、出租和抵押农村集体建设用地使用权的，必须先经依法召开的村民会议讨论同意。
第六条 农村集体建设用地使用权流转，流转双方当事人必须签订书面合同，向土地所在地的区国土资源部门申请登记，经审核符合本办法规定的流转条件的，区国土资源部门应当登记。
农村集体建设用地使用权出让、转让、出租、抵押，必须办理土地登记手续后才能生效。
第七条 农村集体住宅用地使用权不得流转。
通过流转取得的农村集体建设用地不得用于住宅建设。
第八条 使用农村集体建设用地的单位和个人必须按照城市和镇村建设规划、土地利用总体规划确定的土地用途使用土地。
第九条 出让、出租的农村集体建设用地使用权受法律保护，农村集体经济组织在合同约定的期限届满前不得收回。
有下列情形之一的，农村集体建设用地所有权人报经原批准用地的人民政府批准，可以收回已出让、出租的农村集体建设用地使用权：
（一）为镇（街道）、村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；
（二）不按照批准的用途及其他使用条件使用土地的；
（三）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的；
（四）出让、出租合同中约定的其他可以收回土地的情形。
因前款第（一）项原因收回农村集体建设用地使用权的，农村集体经济组织须与使用权人协商确定补偿数额。协商不成的，按房地产估价结果给予补偿。
第十条 建立健全农村集体建设用地使用权公开交易制度。在本市各区范围内，按本办法要求应纳入公开交易范围的土地交易行为，应当在各区土地交易中心办理。
第十一条 通过出让、转让和出租方式取得的农村集体建设用地上建成房屋的，应办理房屋产权登记。
第十二条 市、区人民政府制定农村集体建设用地使用权流转收益的具体使用、分配和管理办法，由农业主管部门负责监督实施。
第十三条 国家为公共利益的需要，可以对已出让、出租的农村集体建设用地进行征用，任何单位或个人不得进行阻挠。
征用已出让、出租的农村集体建设用地，对土地使用权人按房地产评估价进行补偿，对土地所有权人按征用耕地的补偿标准进行补偿。
征用已出让的农村集体建设用地，对土地所有权人的补偿不含青苗及地上物补偿费及劳动力安置补助费。
第十四条 农村集体建设用地流转，应按国家规定缴纳有关税费。

第二章 农村集体建设用地使用权出让
第十五条 农村集体建设用地使用权出让，是指农村集体经济组织将农村集体建设用地使用权在一定年限内让与给土地使用者，由土地使用者向农村集体经济组织支付地价款的行为。
地价款应当包括青苗和地上物补偿费、劳动力安置补助费、土地开发成本及相关税费以及农村集体经济组织的收益。
第十六条 农村集体经济组织出让农村集体建设用地使用权，必须在区土地交易中心进行公开交易。
工业用地使用权出让可以采用协议出让方式。
第十七条 土地使用者应按照出让合同的规定交付地价款。在按规定交付地价款后，向国土资源部门申请办理土地登记手续，领取土地使用证。
土地使用者需要在未交齐地价款前领取土地使用证的，须经出让农村集体建设用地使用权的农村集体经济组织书面同意，并在土地使用证上予以注明。
第十八条 土地使用者申请办理土地登记手续，应当向国土资源部门提交下列文件：
（一）登记申请书；
（二）规划建设部门出具的确定出让地块的位置、用途、容积率、建筑密度和其他使用条件的批准文件；
（三）出让合同；
（四）其他应当提供的资料。
第十九条 农村集体建设用地使用权出让最高年限按同类国有土地使用权出让的最高年限确定。
第二十条 农村集体建设用地使用权出让后，土地使用者必须按照出让合同约定的土地用途及其他土地使用条件、动工开发期限开发土地。
第二十一条 土地使用者要改变出让合同约定的土地用途或其他使用条件的，必须征得出让农村集体建设用地使用权的农村集体经济组织及国土资源部门和规划建设部门的同意，签订土地使用权出让合同补充协议或重新签订土地使用权出让合同，并办理变更登记手续。

第三章 农村集体建设用地使用权租赁
第二十二条 农村集体经济组织可以将一定年限的农村集体建设用地使用权出租给用地单位或个人，并收取租金。
第二十三条 农村集体经济组织出租集体建设用地使用权，必须到区土地交易中心进行公开交易。
工业用地使用权出租可以采取协议出租方式。
第二十四条 受让农村集体建设用地使用权的土地使用者有权将受让的农村集体建设用地使用权出租；出让合同另有规定的，从其规定。
未按照出让合同的约定完成开发建设的农村集体建设用地使用权，不得出租。
第二十五条 农村集体建设用地使用权出租，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途及使用条件、租赁价格，以及双方的其他权利义务，并向区国土资源部门申请登记，经审查符合登记条件的，予以登记备案。
第二十六条 农村集体建设用地使用权租赁的最长期限不得超过同类用地的出让最高年限。
第二十七条 承租人经出租人同意，可将承租土地使用权转租。
承租人将承租土地使用权转租的，必须进行登记。
第二十八条 承租人将承租土地使用权转租给第三人的，承租人与出租人的租赁合同仍然有效，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。
第二十九条 转租承租土地使用权的使用期限，不得超过原租赁合同确定的承租土地使用权剩余使用期限。

第四章 农村集体建设用地使用权转让
第三十条 以出让方式取得的农村集体建设用地使用权可以转让。
农村集体建设用地使用权出让合同中对转让另有规定的，从其规定。
第三十一条 转让农村集体建设用地使用权，必须符合下列条件：
（一）已按照出让合同约定支付全部地价款，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同进行开发建设，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；
（三）出让合同约定的其他条件。
转让农村集体建设用地使用权时房屋已经建成的，还应该持有房屋所有权证书。
第三十二条 转让农村集体建设用地使用权时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。
转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的农村集体建设用地使用权同时转让。
第三十三条 有下列情形之一的农村集体建设用地使用权，不得转让：
（一）被依法查封或以其他形式限制房地产权利的；
（二）农村集体建设用地使用权被依法收回的；
（三）共有农村集体建设用地使用权，未经其他共有人书面同意的；
（四）权属有争议的；
（五）出让合同约定不得转让的；
（六）不按城市规划要求进行开发建设的；
（七）法律、法规或规章规定禁止转让的其他情形。
第三十四条 下列农村集体建设用地使用权转让，必须进入土地交易中心进行公开交易：
（一）为实现抵押权而进行的农村集体建设用地使用权转让；
（二）判决、裁决需要拍卖、变卖的农村集体建设用地使用权转让；
（三）集体企业和公有经济成分占主导成分的公司、企业的农村集体建设用地使用权转让。
第三十五条 农村集体建设用地使用权转让，必须签订书面转让合同，并到区国土资源部门办理土地变更登记。
农村集体建设用地使用权转让时，原出让合同中载明的权利、义务随之转移。
第三十六条 转让农村集体建设用地使用权的使用年限为原土地出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
第三十七条 农村集体建设用地使用权转让后的受让人要改变土地用途或其他使用条件的，按本办法第二十一条的规定办理。

第五章 农村集体建设用地使用权抵押
第三十八条 农村集体建设用地使用权可以抵押。
第三十九条 农村集体建设用地使用权抵押，抵押人和抵押权人应签订书面抵押合同，报区国土资源部门登记后生效。
第四十条 以出让方式取得的农村集体建设用地使用权，在按合同规定交付全部出让金，领取土地使用证后，可以抵押。
第四十一条 抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的农村集体建设用地使用权的，应当提前通知抵押权人并告知受让人该农村集体建设用地使用权已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
转让农村集体建设用地使用权的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。
抵押人转让农村集体建设用地使用权所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债务或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债务数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第四十二条 抵押人将已出租的农村集体建设用地使用权抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
抵押人将已抵押的农村集体建设用地使用权出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
第四十三条 地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的农村集体建设用地使用权随之抵押。
农村集体建设用地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物同时抵押。
第四十四条 抵押权实现时，抵押权人有权优先受偿。
第六章 其他规定
第四十五条 农村集体建设用地使用权流转的各方当事人违反流转合同约定的义务的，应承担相应的民事责任。
第四十六条 农村集体建设用地使用权流转，符合本办法第四条规定的，国土资源部门应及时办理登记业务。
国土资源部门无正当理由拒不办理或拖延办理农村集体建设用地使用权流转的登记业务的，应承担行政责任。
第四十七条 本办法自2004年7月1日起实施。
本办法由佛山市国土资源局负责解释。




中国注册会计师协会


中国注册会计师协会关于印发《中国注册会计师职业道德规范指导意见》的通知

会协[2002]160号


为了加强注册会计师行业的诚信建设，规范注册会计师职业道德行为，提高注册会计师职业道德水准，维护注册会计师职业形象，保护社会公众利益，我会制定了《中国注册会计师职业道德规范指导意见》（以下简称《指导意见》）。现予印发，于2002年7月1日起施行。
为保证《指导意见》的贯彻实施，特作如下要求：
一、各地注册会计师协会应当高度重视注册会计师职业道德建设，将此作为行业诚信建设的一项重要措施来办，做好职业道德规范的宣传、培训和监督工作。
二、各会计师事务所、注册会计师应当严格遵守《指导意见》的要求；会计师事务所可结合自身的具体情况，制定职业道德规范措施。
三、各地注册会计师协会应当将会计师事务所、注册会计师是否遵守《指导意见》，作为业务检查的一项重要内容。
四、会计师事务所、注册会计师违反《指导意见》的，各地注册会计师协会应当视情节轻重给予强制培训、谈话提醒、公开谴责、通报批评、限期整改等行业自律性惩戒。


附件：中国注册会计师职业道德规范指导意见

二○○二年六月二十五日

附件：

中国注册会计师职业道德规范指导意见

第一章 总 则

第一条 为了规范注册会计师职业道德行为，提高注册会计师职业道德水准，维护注册会计师职业形象，根据《中华人民共和国注册会计师法》和《中国注册会计师职业道德基本准则》，制定本指导意见。
第二条 注册会计师应当遵守职业道德准则，履行相应的社会责任，维护社会公众利益。
第三条 注册会计师执行审计、审核和审阅等鉴证业务，应当恪守独立、客观、公正的原则。
第四条 注册会计师应当保持应有的职业谨慎，保持和提高专业胜任能力，遵守独立审计准则等职业规范，勤勉尽责。
第五条 注册会计师应当履行对客户的责任，对执业过程中获知的客户信息保密。
第六条 注册会计师应当与同行保持良好的工作关系，配合同行的工作。
第二章 独立性

第七条 注册会计师执行鉴证业务时应当保持实质上和形式上的独立，不得因任何利害关系影响其客观、公正的立场。
第八条 可能损害独立性的因素包括经济利益、自我评价、关联关系和外界压力等。
第九条 会计师事务所和注册会计师应当考虑经济利益对独立性的损害，可能损害独立性的情形主要包括：
(一)与鉴证客户存在专业服务收费以外的直接经济利益或重大的间接经济利益；
(二)收费主要来源于某一鉴证客户；
(三)过分担心失去某项业务；
(四)与鉴证客户存在密切的经营关系；
(五)对鉴证业务采取或有收费的方式；
(六)可能与鉴证客户发生雇佣关系。
第十条 会计师事务所和注册会计师应当考虑自我评价对独立性的损害，可能损害独立性的情形主要包括：
(一)鉴证小组成员曾是鉴证客户的董事、经理、其他关键管理人员或能够对鉴证业务产生直接重大影响的员工；
(二)为鉴证客户提供直接影响鉴证业务对象的其他服务；
(三)为鉴证客户编制属于鉴证业务对象的数据或其他记录。
第十一条 会计师事务所和注册会计师应当考虑关联关系对独立性的损害，可能损害独立性的情形主要包括：
（一）与鉴证小组成员关系密切的家庭成员是鉴证客户的董事、经理、其他关键管理人员或能够对鉴证业务产生直接重大影响的员工；
（二）鉴证客户的董事、经理、其他关键管理人员或能够对鉴证业务产生直接重大影响的员工是会计师事务所的前高级管理人员；
(三)会计师事务所的高级管理人员或签字注册会计师与鉴证客户长期交往；
(四)接受鉴证客户或其董事、经理、其他关键管理人员或能够对鉴证业务产生直接重大影响的员工的贵重礼品或超出社会礼仪的款待。
第十二条 会计师事务所和注册会计师应当考虑外界压力对独立性的损害，可能损害独立性的情形主要包括：
(一)在重大会计、审计等问题上与鉴证客户存在意见分歧而受到解聘威胁；
(二)受到有关单位或个人不恰当的干预；
(三)受到鉴证客户降低收费的压力而不恰当地缩小工作范围。
第十三条 当识别出损害独立性的因素时，会计师事务所和注册会计师应当采取必要的措施以消除影响或将其降至可接受水平。
第十四条 会计师事务所应当从整体上维护其独立性。
维护独立性的措施主要包括：
(一)会计师事务所的高级管理人员重视独立性，并要求鉴证小组成员保持独立性；
(二)制定有关独立性的政策和程序，包括识别损害独立性的因素、评价损害的严重程度以及采取相应的维护措施；
(三)建立必要的监督及惩戒机制以促使有关政策和程序得到遵循；
(四)及时向所有高级管理人员和员工传达有关政策和程序及其变化；
(五)制定能使员工向更高级别人员反映独立性问题的政策和程序。
第十五条 在承办具体鉴证业务时，会计师事务所应当维护其独立性。
维护独立性的措施主要包括：
(一)安排鉴证小组以外的注册会计师进行复核；
(二)定期轮换项目负责人及签字注册会计师；
(三)与鉴证客户的审计委员会或监事会讨论独立性问题；
(四)向鉴证客户的审计委员会或监事会告知服务性质和收费范围；
(五)制定确保鉴证小组成员不代替鉴证客户行使管理决策或承担相应责任的政策和程序；
(六)将独立性受到损害的鉴证小组成员调离鉴证小组。
第十六条 当维护措施不足以消除损害独立性因素的影响或将其降至可接受水平时，会计师事务所应当拒绝承接业务或解除业务约定。
第三章 专业胜任能力

第十七条 注册会计师应当通过教育、培训和执业实践保持和提高专业胜任能力。
第十八条 注册会计师不得宣称自己具有本不具备的专业知识、技能或经验。
第十九条 注册会计师不得提供不能胜任的专业服务。
第二十条 在提供专业服务时，注册会计师可以在特定领域利用专家协助其工作。
第二十一条 在利用专家工作时，注册会计师应当对专家遵守职业道德的情况进行监督和指导。

第四章 保密

第二十二条 注册会计师应当对在执业过程中获知的客户信息保密，这一保密责任不因业务约定的终止而终止。
第二十三条 注册会计师应当采取措施，确保业务助理人员和专家遵守保密原则。
第二十四条 注册会计师不得利用在执业过程中获知的客户信息为自己或他人谋取不正当的利益。
第二十五条 注册会计师在以下情况下可以披露客户的有关信息：
(一)取得客户的授权；
(二)根据法规要求，为法律诉讼准备文件或提供证据，以及向监管机构报告发现的违反法规行为；
(三)接受同业复核以及注册会计师协会和监管机构依法进行的质量检查。
第二十六条 在决定披露客户的有关信息时，注册会计师应当考虑以下因素：
(一)是否了解和证实了所有相关信息；
(二)信息披露的方式和对象；
(三)可能承担的法律责任和后果。
第五章 收费与佣金
第二十七条 在确定收费时，会计师事务所应当考虑以下因素，以客观反映为客户提供专业服务的价值：
（一）专业服务所需的知识和技能；
（二）所需专业人员的水平和经验；
（三）每一专业人员提供服务所需的时间；
（四）提供专业服务所需承担的责任。
第二十八条 在专业服务得到良好的计划、监督及管理的前提下，收费通常以每一专业人员适当的小时费用率或日费用率为基础计算。
第二十九条 专业服务的收费依据、收费标准及收费结算方式与时间应在业务约定书中予以明确。
第三十条 如果收费报价明显低于前任注册会计师或其他会计师事务所的相应报价，会计师事务所应当确保：
（一）在提供专业服务时，工作质量不会受到损害，并保持应有的职业谨慎，遵守执业准则和质量控制程序；
（二）客户了解专业服务的范围和收费基础。
第三十一条 除法规允许外，会计师事务所不得以或有收费方式提供鉴证服务，收费与否或多少不得以鉴证工作结果或实现特定目的为条件。
第三十二条 会计师事务所和注册会计师不得为招揽客户而向推荐方支付佣金，也不得因向第三方推荐客户而收取佣金。
第三十三条 会计师事务所和注册会计师不得因宣传他人的产品或服务而收取佣金。
第六章 与执行鉴证业务不相容的工作
第三十四条 注册会计师不得从事有损于或可能有损于其独立性、客观性、公正性或职业声誉的业务、职业或活动。
第三十五条 注册会计师应当就其向鉴证客户提供的非鉴证服务与鉴证服务是否相容做出评价。
第三十六条 会计师事务所不得为上市公司同时提供编制会计报表和审计服务。
第三十七条 会计师事务所的高级管理人员或员工不得担任鉴证客户的董事（包括独立董事）、经理或其他关键管理职务。
第七章 接任前任注册会计师的审计业务
第三十八条 后任注册会计师在接任前任注册会计师的审计业务时不得蓄意侵害前任注册会计师的合法权益。
第三十九条 在接受审计业务委托前，后任注册会计师应当向前任注册会计师询问审计客户变更会计师事务所的原因，并关注前任注册会计师与审计客户之间在重大会计、审计等问题上可能存在的意见分歧。
第四十条 后任注册会计师应当提请审计客户授权前任注册会计师对其询问作出充分的答复。
如果审计客户拒绝授权，或限制前任注册会计师作出答复的范围，后任注册会计师应当向审计客户询问原因，并考虑是否接受业务委托。
第四十一条 前任注册会计师应当根据所了解的情况对后任注册会计师的询问作出及时、充分的答复。
如果受到审计客户的限制或存在法律诉讼的顾虑，决定不向后任注册会计师作出充分答复，前任注册会计师应当向后任注册会计师表明其答复是有限的。
第四十二条 如果审计客户委托注册会计师对已审计会计报表进行重新审计，接受委托的注册会计师应视为后任注册会计师，而之前已发表审计意见的注册会计师则视为前任注册会计师。
第四十三条 如果后任注册会计师发现前任注册会计师所审计的会计报表存在重大错报，应当提请审计客户告知前任注册会计师，并要求审计客户安排三方会谈，以便采取措施进行妥善处理。
第八章 广告、业务招揽和宣传
第四十四条 注册会计师应当维护职业形象，在向社会公众传递信息时，应当客观、真实、得体。
第四十五条 会计师事务所不得利用新闻媒体对其能力进行广告宣传，但刊登设立、合并、分立、解散、迁址、名称变更、招聘员工等信息以及注册会计师协会为会员所作的统一宣传不在此限。
第四十六条 会计师事务所和注册会计师不得采用强迫、欺诈、利诱或骚扰等方式招揽业务。
第四十七条 会计师事务所和注册会计师在招揽业务时不得有以下行为：
（一）暗示有能力影响法院、监管机构或类似机构及其官员；
（二）作出自我标榜的陈述，且陈述无法予以证实；
（三）与其他注册会计师进行比较；
（四）不恰当地声明自己是某一特定领域的专家；
（五）作出其他欺骗性的或可能导致误解的声明。
第四十八条 会计师事务所和注册会计师进行宣传时，不得有以下行为：
（一）利用政府委托或特别奖励谋取不正当利益；
（二）当会计师事务所将其名称、地址、电话号码以及其他必要的联系信息载入电话簿、信纸或其他载体时，含有自我标榜的措辞；
（三）当注册会计师就专业问题参与演讲、访谈或广播、电视节目时，抬高自己及其会计师事务所；
（四）当会计师事务所通过新闻媒体发布招聘信息时，含有抬高自己的成分。
第四十九条 会计师事务所可以将印制的手册向客户发放，也可以应非客户的要求向非客户发放，但手册的内容应当真实、客观。
第五十条 注册会计师在名片上可以印有姓名、专业资格、职务及其会计师事务所的地址和标识等，但不得印有社会职务、专家称谓以及所获荣誉等。
第九章 附 则
第五十一条 本指导意见自2002年7月1日起施行。