浙江省宁波市人大常委会


宁波市城市房屋使用安全管理条例

2000年10月31日宁波市第十一届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过 　　2001年4月9日浙江省第九届人民代表大会常务委员会第二十六次会议批准　　宁波市人民代表大会常务委员会公告第17号　　2001年7月1日起施行

　　第一章 总则
　　第一条 为加强城市房屋使用安全管理，保障人民生命财产安全，根据有关法律法规的规定和本市实际，制定本条例。
　　第二条 本条例适用于本市行政区域内城市（含建制镇）建成区已依法交付使用的各类住宅房屋和非住宅房屋的使用安全管理。
　　第三条 本条例所称使用安全管理，是指房屋装修安全管理、房屋安全鉴定管理和危险房屋防治管理等。
　　第四条　房屋使用安全管理应遵循预防为主，防治结合，综合治理，确保安全的原则。
　　第五条 市房地产行政管理部门为全市房屋使用安全管理的主管部门，各县（区）房地产管理部门负责辖区内的房屋使用安全管理工作。
　　城建、规划、市政公用、工商、公安等部门应当按照各自职责，配合做好房屋使用安全管理工作。

　　第二章 房屋装修安全管理
　　第六条 房屋装修应当保证房屋的整体性和结构安全，并不得影响毗连房屋的使用安全。
　　第七条 房屋装修有开凿墙体或楼地面、扩大或移动门窗位置、拆改非承重结构、增设房屋分隔结构、增大房屋、使用荷载、改变房屋使用功能或外观等涉及房屋使用安全的行为的，房屋所有人或使用人应当在装修前向当地房屋使用安全管理部门提出申请，经批准后方要， 实施装修。
　　房屋使用人装修房屋，应当征得房屋所有人的同意。
　　第八条 房屋装修工程在五十万元以上的，应当按规定向建设行政管理部门办理建设工程施工许可证；房屋装修工程需要办理建设工程规划许可证的，应当按规定向规划部门办理建设工程规划许可证。
　　第九条 房屋所有人或使用人提出装修申请时，应当在申请书上载明装修项目、装修部位、装修时间等内容。
　　房屋使用安全管理部门接到申请人提出的书面申请后，对符合装修规定的应当当场予以批准；对不符合装修规定的应当当场告知申请人不予批准的理由；对情况较复杂的装修工程，应当到现场勘查，在七个工作日内作出批复。
　　房屋使用安全管理部门应当在新建设成的住宅小区内组织现场审批，并公示装修申请审批的工作程序。
　　第十条 房屋装修禁止下列行为：
　　（一）拆改承重梁、柱（含构造柱）和基础结构；
　　（二）拆除承重墙体或承重墙体上开挖门洞；
　　（三）在悬挑楼梯的承重墙上挖洞；
　　（四）在悬挑阳台拖梁部位的墙体挖洞；
　　（五）在楼面板上砌墙及超标准增大荷载；
　　（六）在楼面结构层上凿槽安装各类管道；
　　（七）在房屋顶面上擅自加层建房搭棚；
　　（八）拆改房屋共用设施部位；
　　（九）封闭、侵占房屋共用部位；
　　（十）擅自改变房屋结构内部设计使用功能；
　　（十一）其他损坏房屋结构的行为。
　　房屋装修确需拆改房屋主体结构或承重结构的，房屋所有人或使用人应当提供原设计单位或其他具有相应资质的设计单位出具的装修设计方案，经房屋使用安全管理部门批准后方可实施装修。
　　第十一条 非住宅房屋装修时应当实施白蚁预防处理，其所有人或使用人在提出装修申请时，应当与白蚁防治机构签订白蚁预防合同。住宅房屋所有人或使用人在提出申请时，可以与白蚁防治机构签订白蚁预防合同。
　　白蚁防治机构应当在新建成的住宅小区内开展白蚁预防处理活动，提供药剂、技术及咨询等服务。
　　第十二条 房屋使用安全管理部门应当对装修现场进行勘查，制止违法装修行为；房屋所有人、使用人、装修施工人员应当接受房屋使用安全管理部门的现场勘查，及时纠正违法装修行为。
　　在已实施物业管理的住宅小区，房屋使用安全管理部门可以委托物业管理公司对装修行为进行日常管理。
　　第十三条 经批准实施的房屋装修工程竣工后，申请人应当通知房屋使用安全管理部门对房屋装修后的结构安全进行验收，经验收合格后，方可投入使用。
　　房屋使用安全管理部门应当在接到申请人通知之日起五个工作日内进行验收。
　　第十四条 因房屋装修而造成相邻房屋管理堵塞、渗漏或结构损坏等影响的，相邻房屋所有或使用人有权要求装修房屋的所有人或使用人及时疏通、修补、加固，并赔偿相应的损失。
　　第十五条 房屋装修不得妨碍他人的正常生活、学习和工作。在二十一时至次七时，不得进行影响他人的装修活动。

　　第三章 房屋安全鉴定管理
　　第十六条 本条例所称安全鉴定是指对房屋使用安全状况进行鉴别和判定。
　　第十七条 房屋安全鉴定机构作出的鉴定结论是认定房屋安全状况的依据。
　　房屋安全鉴定人员应当具有相应的专业知识，持房屋安全鉴定资格证书上岗。房屋安全鉴定资格证书由市房屋使用安全管理部门经考核后颁发。
　　第十八条 房屋所有人、使用人或其他责任人发现房屋有险情或对房屋安全有疑问的，可以申请房屋安全鉴定。
　　申请房屋安全鉴定，应当提供下列证件和资料：
　　（一）房屋安全鉴定申请；
　　（二）身份证明；
　　（三）房屋产权证或证明其产权的其他有效证件，租赁合同或证明与鉴定房屋有相关民事权利的有效证件；
　　（四）法律、法规规定应当提供的其他资料。
　　第十九条 下列房屋应当申请房屋安全鉴定：
　　（一）超过合理使用年限的房屋；
　　（二）学校、营业性娱乐、餐饮场所有使用五年未作鉴定的房屋；
　　（三）有危险症状的房屋；
　　（四）拟拆改主体结构，明显加大荷载，改变承重构件的房屋；
　　（五）拟改变使用性质的房屋；
　　（六）挤土桩施工，距最近桩基一倍半桩身长度范围内的非桩基础房屋；开挖深度大于三米的基坑，距基坑边两倍基坑深度范围内的非桩基础房屋。
　　前款第（一）项、第（二）项、第（三）项由房屋所有人或使用人提出申请；第（四）项、第（五）项由房屋所有人提出申请；第（六）项由建设单位在桩基施工或基坑开挖前提出申请。房屋使用安全管理部门发现前款所列房屋的，就及时通知房屋所有人、使用人或建设单位提出申请。
　　第二十条 房屋安全鉴定机构应当在受理房屋安全鉴定申请之日起十个工作日内进行现场勘查，并在现场勘查之日起二十个工作日内，发出房屋安全鉴定书；有明显险情的房屋，应当立即安排鉴定；房屋结构复杂、鉴定难度较大，在二十个工作日内，发出房屋安全鉴定书；有明显险情的房屋，应当立即安排鉴定；房屋结构复杂、鉴定难度较大，在二十个工作日内不能鉴定完毕的，应当根据实际情况提出阶段性鉴定文件。
　　鉴定为危险房屋的，房屋安全鉴定机构应当及时向房屋使用安全管理部门书面报告。
　　第二十一条　房屋安全鉴定机构对房屋进行安全鉴定时，应当有两名以上鉴定人员参加。鉴定人员现场鉴定时，应当出示房屋安全鉴定资格证书。有关单位或个人应当配合鉴定员进行正常的房屋安全鉴定活动。
　　对结构特殊、环境复杂的鉴定项目，房屋安全鉴定机构应当聘请专家或邀请有关部门参与鉴定。
　　第二十二条　申请人申请房屋安全鉴定时应当支付房屋安全鉴定费。经鉴定为危险房屋的，房屋安全鉴定费由责任人或房屋所有人承担；经鉴定为非危险房屋的，房屋安全鉴定费由申请人承担。
　　房屋安全鉴定费按物价部门核定的标准收取。
　　第二十三条 房屋所有人、使用人或其他责任人对房屋安全鉴定机构的鉴定结论有异议的，可以在收到安全鉴定书之日起三十日内，报请当地或市房屋使用安全管理部门另行指派鉴定人员和有关专家作再次鉴定，再次鉴定结论作为认定房屋安全状况的依据。
　　第二十四条 房屋安全鉴定依据国家现行的规范和鉴定标准进行。对超过合理使用年限的房屋进行鉴定时，房屋安全鉴定机构应当会同具有相应资质等级的勘察、设计单位进行；对工业建筑、公共建筑及高层建筑等房屋的鉴定，还应当参照有关专业技术标准、规范和规程进行。

　　第四章 危险房屋防治管理
　　第二十五条 房屋使用安全管理部门应当加强对房屋安全的日常管理和危险房屋防治的督促检查，对成片房屋超过合理使用年限或鉴定为危险房屋的，应当及时向当地人民政府报告，并在各极人民政府统一领导下，做好危险房屋的改造和抢险救灾工作。
　　各级人民政府应当将成片危险房屋的改造纳入城市建设规划，统一实施，逐年改造。
　　第二十六条 房屋所有人、使用人应当经常对房屋进行安全检查，做好历年房屋修缮纪录，保全设计施工资料，建立房屋安全档案；在台风、暴雨、汛期季节，应做好排险解危工作。
　　第二十七条 公民对相邻房屋出现险情可能危及自身人身或财产安全时，有权要求相邻房屋所有人、使用人或造成险情的责任人的采取安全措施。对未及时采取安全措施的，房屋使用安全管理部门应当责令房屋所有人、使用人或有关责任限期采取安全措施。
　　第二十八条 房屋所有人、使用人以及房屋管理单位发现房屋发生白蚁危害的，应当及时向白蚁防治机构报告，并委托白蚁防治机构进行检查和灭治。
　　第二十九条 房屋使用安全管理部门应当在接到房屋安全鉴定机构的危险报告书之日起三个工作日内，向房屋所有、使用人或有关责任人发出危险房屋通知书，提出对危险房屋的处理意见，并督促房屋所有人、使用人或有关责任人及时采取安全措施。
　　第三十条 经鉴定为危险房屋的房屋所有人、使用人或有关责任人应当按照房屋使用安全管理部门提出的下列处理意见，及时采取安全措施：
　　（一）观察使用，适用于采取适当安全措施后，尚可短期使用但需继续观察的房屋；
　　（二）处理使用，适用于采取适当安全技术措施后，可解除危险的房屋；
　　（三）停止使用，适用于已无修缮价值，暂时不便拆除，又不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋；
　　（四）整体拆除，整幢危险且无修缮价值，必须拆除的房屋。
　　第三十一条 危险房屋的加固、解危费用按以下原则处理：
　　（一）因不可抗力因素造成房屋险情的，由房屋所有人承担；
　　（二）超过房屋合理使用年限的，由房屋所有人承担；
　　（三）在房屋合理使用年限内因建设工程质量原因造成房屋险情的，按照国务院《建设工程质量管理条例》的规定由有关单位承担保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
　　（四）因施工、堆放、撞击等人为因素造成房屋险情的，由责任人承担。
　　第三十二条 私有出租房经鉴定为危险房屋，出租人因经济困难无力解危的，可以与承租人协议解危，承租人承担的解危费用可以抵扣租金或由出租人分期偿还。

　　第五章 法律责任
　　第三十三条 违反本条例规定，未经批准擅自装修房屋的，由房屋使用安全管理部门责任其停止装修、限期补办手续，并可处二百元以上二千元以下罚款。
　　第三十四条 房屋所有人或使用人有本条例第十条房屋装修禁止行为之一的，由房屋使用安全管理部门责令停止施工、恢复原状或加固并可处一千元以上一万元以上罚款；情节严重的，并可处一万元以上十万元以下罚款；造成房屋结构、设施损坏的，责令责任人按照规定的标准赔偿损失，赔偿款专项用于该幢房屋的维修和加固。
　　第三十五条 违反本条例第十一条规定，非住宅房屋装修时未实施白蚁预防处理的，由房屋安全管理部门责令其改正，并可处二百元以上二千元以下罚款。
　　第三十六条 违反本条例第十三条规定，房屋装修申请人未按规定通知房屋使用安全管理部门对房屋装修后的结构进行验收而投入使用的，由房屋使用安全管理部门按职权进行验收，并可处一百元以上一千元以下罚款。
　　第三十七条 因房屋装修造成相邻房屋管理堵塞、渗漏或结构损坏而不及时疏通、修补、加固的，由房屋使用安全管理部门责令装修房屋的所有人或使用人限期疏通、修补、加固，并赔偿相应的损失。
　　第三十八条 违反本条例第十五条规定，房屋装修施工严重影响他人正常生活、学习和工作的，由房屋使用安全管理部门配合公安门责令即停止施工，并可处二百元以上一千元以下罚款。
　　第三十九条 违反本条例第十九条规定，房屋所有人、使用人或建设单位未及时申请房屋安全鉴定的，由房屋使用安全管理部门通知其限期提出申请；逾期仍不提出申请的，由房屋安全使用管理部门指定房屋安全鉴定机构进行鉴定，鉴定费用由相关责任人承担，并可处二百元以上二千元以下罚款。
　　第四十条 危险房屋的所有人、使用人或有关责任人不及时采取相应的安全措施的，由房屋使用安全管理部门责令其限采以安全措施，并可处一千元以上一万元以下的罚款。
　　第四十一条 房屋所有人、使用人或其他责任人拒绝、阻碍房屋使用安全管理工作人员依法执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的有关规定处罚；以暴力、威肋方法阻碍房屋使用安全管理部门工作人员依法执法公务的，依法追究刑事责任。
　　第四十二条 房屋安全鉴定人员无证上岗的，由房屋使用安全管理部门责令改正，并可对房屋安全鉴定机构处五百元以上二千元以下罚款。
　　房屋安全鉴定机构或者白蚁防治机构无故拒绝、拖延房屋安全鉴定或者白蚁防治的，由房屋使用安全管理部门责令改正，并可处一千元以上一万元以上罚款。
　　房屋安全鉴定人员故意虚假鉴定的，由所在单位或房屋安全使用管理部门责令改正，并可处二百元以上二千元以下罚款，情节严重的，由市房屋使用安全管理部门注销其房屋鉴定资格证书；对房屋所有人、使用人造成经济损失的，应当依法承担责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第四十三条 房屋使用安全管理人员玩忽职守、徇私舞弊、违法审批的，由所在单位或上级主管部门责令改正，并给予行政处分；对房屋所有人、使用人造成经济损失的，应当依法承担赔偿责任；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第六章　　附责
　　第四十四条 军产、宗教产及文物古迹房屋的使用安全管理国家有关规定执行。
　　第四十五条 本条例自2001年7月1日起施行。1994年9月6日市人民政府发布、1997年7月30日市人民政府修改发布的《宁波市城市住房装修管理规定》同时废止。
公司法人格否认制度,是指为阻止公司独立人格的滥用,在特定法律关系中否认公司的独立人格,使股东对公司债务直接承担责任的一种法律制度。我国公司法第20条明确规定了这一制度,成为司法实践中否认公司法人格的主要法律依据。然而,公司法的规定并未解决所有实践中出现的问题,法人格否认制度仍有待进一步完善。

　　细化人格否认制度的适用要件

　　主观要件上,股东存在滥用公司人格逃避债务的过错。我国公司法第20条第3款使用了“滥用”、“逃避”、“损害”等词语,表明了股东在滥用公司独立人格时存在主观过错的意思。主观过错要件将法人格否认规则所欲惩罚股东非法谋利的目的旗帜鲜明地表现出来。换言之,在某些情形下公司无力偿还所负债务,如果不能证明股东对此存在滥用公司人格逃避债务之过错,则不能适用法人格否认规则。

　　在举证责任分配上,公司债权人应当完成初步的举证,即公司与股东之间存在人格混同等公司人格被滥用的基本事实,然后推定股东存在过错,由股东举证证明公司无力偿债并非其过错所致,否则,股东对公司债务承担连带责任。

　　行为要件上,通常以公司与股东之间存在人格混同作为判断的标准。人格混同又可以细化为人员混同、业务混同、财产混同等。

　　人员混同,就是指某些人员时而代表公司,时而代表股东,但从外在表现来看则是不清晰的,甚至是有意混乱的。其目的十分明显,就是利用公司的独立人格,通过人员安排上的混乱状态,最终达到让股东获得利益,而将责任全部推给已成空壳的公司。

　　业务混同,是指公司的业务和股东的业务不能作清晰的划分,主要表现在公司与股东从事同一业务,且业务的进行不加区分,大量交易活动形式上的交易主体与实际主体不符或无法辨认。

　　财产混同是指公司的财产不能与股东的财产作清晰的区分。独立的财产是公司取得独立法人格的物质基础。财产是否独立是决定公司法人格是否被滥用的关键之所在。公司财产是否独立可以从公司是否具有独立的资金账户,公司财产的流出与流入是否属于正常的财产流动,以及公司是否具有合法且健全的财务会计制度等方面进行判断。公司与股东使用同一银行账户,公司缺乏独立财务制度,公司财产没有按照财务会计制度进行流动,且与股东财产混为一体,可能被认定为公司财产与股东财产混同。

　　主体要件上,有权主张公司法人格否认的主体是公司的债权人,承担责任的主体是滥用公司独立人格的股东。某些股东认为公司控股股东的行为对其利益造成了损害,可以通过股东直接诉讼方式获得救济,无需动用公司法人格否认规则。公司法第20条第2款规定:“公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的,应当依法承担赔偿责任。”本条可以作为股东之间纠纷处理的法律依据。因此,股东不得提起公司法人格否认之诉来主张其在公司内部的权利。通常情况下,承担责任的主体是公司的股东。在公司的实际控制人利用公司独立人格逃避债务,并且规避公司法第20条之规定不以股东身份出现时,能否认定公司实际控制人滥用公司法人人格的责任具有现实的意义。

　　结果要件上,股东滥用公司独立人格逃避债务导致债权人本应得到清偿的债权无法受偿。换言之,债权人损害结果的发生必须与股东滥用公司人格的行为之间存在因果关系。我们认为,公司作为一种投资模式,本身就具有限制股东责任的价值,因此,不能将股东所欲通过公司这种组织形式以限制投资风险,而风险恰恰发生时产生的所有债务,均纳入法人格否认情形下应由股东承担的债务之中。

　　准确适用公司法人格否认制度

　　准确适用公司法人格否认制度,必须厘清公司法人格否认制度与公司法其他制度之间的关系。

　　首先,在公司有无人格的层面上,应区别公司法人格否认与公司成立无效。公司成立无效是因公司成立时的瑕疵致使公司不具备法人资格,公司法人格否认则是已经取得法人资格的公司因成为操纵人逃避义务和责任的工具,从而被否认其人格。法人格否认通常只针对特定当事人间的某一具体法律关系,其效力是局限性的,公司成立无效对于公司人格的否认是全面彻底的。

　　其次,应区分公司法人格否认与股东出资不实或者虚假出资责任。股东出资不实或者虚假出资问题涉及公司与股东之间的关系,应由股东出资义务及责任的相关规定处理。在我国目前司法实践中,存在大量因股东出资不足而被否定公司法人格的案件。正是认识到出资不足的责任与滥用公司法人格的责任有着本质的区别,最高人民法院颁布《公司法解释(三)》详细规定了股东出资不足以及虚假出资情况下股东对公司的责任以及股东对公司债权人的责任。

　　再次,公司的董事、高级管理人员滥用权利给公司的利益造成损害,进而间接给股东利益造成损害的,涉及公司与其高级管理人员之间的关系以及股东与公司高级管理人员之间的关系,可以依据股东代表诉讼制度和股东直接诉讼制度予以处理。对此,公司法第152、153条有明确的规定,不应将其混同于公司法人格否认制度。