甘肃省人民政府


甘政发〔2005〕47号

甘肃省人民政府关于印发《甘肃省行政事业性收费项目审批管理暂行办法》的通知


各市、自治州人民政府，省政府各部门：

　　《甘肃省行政事业性收费项目审批管理暂行办法》已经省政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。

　　　　　　　 甘肃省行政事业性收费项目审批管理暂行办法
　　　　　　　　　　　　　　　第一章总则

　　第一条为了加强我省行政事业性收费项目审批管理，规范政府行为，保护公民、法人和其他组织的合法权益，促进依法行政，根据《财政部国家发展改革委关于发布〈行政事业性收费项目审批管理暂行办法〉的通知》(财综〔2004〕100号)等有关规定，制定本办法。
　　第二条行政事业性收费(以下简称“收费”)是指国家机关、事业单位、代行政府职能的社会团体及其他组织，根据法律、行政法规、地方性法规有关规定，依照国家有关规定审批程序批准，在向公民、法人提供特定服务的过程中，按照成本补偿和非盈利原则向特定服务对象收取的费用。
　　第三条全省行政区域内收费项目的申请设立、审批、变更、管理和监督等，适用本办法。
　　第四条收费项目实行中央和省两级审批制度。在全国范围内实施的收费项目，按国务院及财政部、国家发展改革委的有关文件执行。在全省范围内实施的收费项目，由省政府及省财政厅、省物价局严格按照国家规定的权限审批管理。
　　省级以下人民政府及其部门，其他国家机关、事业单位、社会团体，均无权审批收费项目。
　　第五条审批收费项目坚持公开、公平、公正的原则，严格遵循本办法规定的审批权限和程序。
　　第六条省财政厅、省物价局要加强对收费项目审批事项执行情况的监督检查，确保收费项目审批制度的落实。
　　第七条公民、法人或其他组织有权拒绝缴纳和举报违反法律、行政法规、地方性法规以及本办法规定的收费。

　　　　　　　　　　　　第二章收费项目的审批权限
　　第八条省级国家机关、事业单位、代行政府职能的社会团体及其他组织(以下简称“省级单位”)申请设立收费项目，由省级单位的财务机构以规定的公文格式向省财政厅、省物价局提出书面申请，由省财政厅、省物价局审批。
　　第九条省以下国家机关、事业单位、代行政府职能的社会团体及其他组织(以下简称“省以下单位”)申请设立收费项目，由市州财政、价格主管部门以规定的公文格式向省财政厅、省物价局提出书面申请，由省财政厅、省物价局审批。
　　第十条省级单位、省以下单位申请设立的下列收费项目，属于省级重要项目，应当以公文形式向省财政厅、省物价局提出书面申请，由省财政厅、省物价局审核后报省政府审批。对专门面向企业的收费项目，由省政府以公文形式征得财政部和国家发展改革委同意后审批：
　　(一)专门面向全省企业的收费；
　　(二)对特许使用全省国家资源、公共资源进行经营性活动收取的特许权使用费；
　　(三)对污染或损害环境收取的环境补偿治理费；
　　(四)对全省国民经济和社会发展具有较大影响的其他收费。
　　第十一条申请设立收费项目文件应当包括以下内容：收费项目名称、收费理由、收费目的、收费对象、收费范围、收费标准、收费单位、收费方式、执行期限、收费收入解缴方式、预计年度收费金额，以及收费单位的性质、人员、经费来源状况和财务管理体制等。同时提交有关收费的法律、行政法规、地方性法规依据。按照国际惯例或国际对等原则申请设立的收费项目，还应当提交有关资料。没有法律、行政法规、地方性法规依据的，应当对收费理由进行详细说明。
　　第十二条省财政厅、省物价局收到申请设立收费项目文件后，应当对申请文件的形式及其内容进行初步审查。对符合本办法规定的，应当予以受理；对不符合本办法规定的，应当及时通知申请单位对其申请文件作出相应修改或补充相关资料。
　　第十三条省财政厅、省物价局在正式受理申请文件后，应当对收费项目是否符合法律、行政法规和地方性法规规定进行审查，对申请设立收费项目的有关情况进行调查，并通过召开座谈会、论证会、书面征求意见等形式，广泛听取缴费人和其他相关部门或单位的意见。
　　第十四条省财政厅、省物价局应当自受理申请文件之日起60个工作日内，会同有关部门作出审批或审核收费项目的书面决定。由于客观原因未能在规定时间内作出审批或审核收费项目书面决定的，应当向申请单位说明具体理由。
　　第十五条审批或审核收费项目的书面决定以公文形式发布，其内容包括：审批收费项目的依据、收费单位、收费项目名称、收费对象、收费范围、收费环节、收费方式、收费期限、收费票据、收费性质、资金管理、解缴方式、监督检查等。对不予批准的收费项目，应当说明不予批准的理由。
　　第十六条法律、行政法规、地方性法规中规定设立的收费项目，已经明确具体收费对象、收费范围和收费标准的，依照其规定执行。
　　法律、行政法规中规定设立的收费项目，未明确具体收费对象、收费范围和收费标准的，其征收管理办法按照财政部和国家发展改革委的规定执行；地方性法规中规定设立的收费项目，未明确具体收费对象、收费范围和收费标准的，其征收管理办法由省财政厅、省物价局负责制定。
　　第十七条省财政厅、省物价局批准设立的收费项目，应当于批准之日起30日内报财政部和国家发展改革委备案。
　　第十八条中央在甘单位或跨省区实施的收费项目，应当报财政部、国家发展改革委审批。
　　第十九条按照本办法第八条至第十七条规定批准设立的收费项目，在执行过程中需要变更收费单位、收费项目名称、收费对象、收费范围、收费环节、收费期限以及收费性质的，应当按照本办法第八条至第十七条规定的审批权限和程序进行审批。
　　第二十条在收费项目执行过程中，如遇收费项目依据的法律、行政法规、地方性法规修改，以及国务院或省政府及其财政、价格主管部门出台新规定，应当按照修改后的法律、行政法规、地方性法规或新的规定执行。因客观情况发生变化，收费项目不再继续执行的，应当按照本办法第八条至第十七条规定的权限由原审批部门予以撤消，或按照法律、行政法规、地方性法规规定的程序撤消。

　　　　　　　　　　　　　第三章收费项目的审批原则
　　第二十一条审批收费项目应遵循下列原则：
　　(一)符合国际惯例或国际对等原则的，依照国际惯例或国际对等原则审批收费项目；
　　(二)法律、行政法规、地方性法规明确规定的行政许可收费，按照法律、行政法规、地方性法规规定审批收费项目；
　　(三)法律、行政法规、地方性法规明确规定的收费，且不属于行政许可收费的，按照法律、行政法规、地方性法规规定审批收费项目；
　　(四)向我省公民、法人提供除行政许可事项以外的特定公共服务，虽然没有法律、行政法规、地方性法规收费依据，但其服务对象具体、明确的，按照本办法规定审批收费项目。
　　第二十二条下列情况不得批准设立收费项目：
　　(一)行政许可收费没有法律、行政法规、地方性法规依据的；
　　(二)对行政审批、行政许可、各类证照、资格等事项进行监督检查、年检、年审或查验，收费没有法律、行政法规、地方性法规依据的；
　　(三)行政机关提供行政许可申请书格式文本的；
　　(四)收费具有地方性法规依据但不符合法律、行政法规规定的；
　　(五)违反世贸组织规则的；　
　　（六)形成对其他区域的政策歧视，属于地方保护收费，不利于全国市场统一的；
　　(七)专门面向省内农民收费的；
　　(八)有关部门和单位自行规定颁发证照的，或法律、行政法规、地方性法规、国务院规定颁发的证照已有印制经费来源的；
　　(九)未经人事部批准组织专业技术人员资格考试(包括与评聘专业技术职务有关的考试，执业准入资格考试和职业水平认证考试，下同)的；未经劳动保障部批准组织职业技能鉴定考试的；除法律、行政法规、地方性法规或国务院和省政府以及人事部、劳动保障部规定以外，有关部门和单位自行组织各类强制性考试的；根据法律、行政法规、地方性法规或国务院和省级政府规定组织的考试，经人事部批准组织专业技术人员资格考试，以及经劳动保障部批准组织职业技能鉴定考试，已有考试经费来源的；
　　(十)除法律、行政法规、地方性法规或国务院规定以外，有关部门和单位自行举办强制性培训或已有培训经费来源的；有关部门和单位为完成指令性培训任务举办培训班的；
　　(十一)除法律、行政法规、地方性法规或国务院规定以外，有关部门和单位强制要求我省公民、法人参加各种评比(包括评选、评价、评奖、评审、评优、展评等)活动的；
　　(十二)未经省级机构编制部门批准自行设立的行政事业单位，以及法律、行政法规、地方性法规未作规定或未经政府批准，省及省以下国家机关擅自将职责范围内的公务交由企事业单位、中介机构、社会团体办理的；
　　(十三)国家下达并有财政预算经费的指令性产品质量检验任务、产品质量监督抽查和流通环节的产品质量检验的；
　　(十四)与国务院或省政府及其财政、价格主管部门批准的收费项目重复交叉设置的；
　　(十五)与国家明令公布取消的收费项目相类似的。

　　　　　　　　　　　　　第四章收费项目的监督管理
　　第二十三条依照本办法规定批准的收费项目，省财政厅、省物价局通过文件、文告等形式向社会公布。
　　第二十四条依照本办法规定批准的收费项目，收费单位应当建立收费公示制度，在收费场所公示收费文件依据、收费主体、收费项目、收费范围、收费标准、收费对象等，接受社会监督。
　　收费单位在实施收费时，应当到指定的价格主管部门办理收费许可证，并按财务隶属关系分别使用财政部或省财政厅统一印制的票据。
　　依照本办法规定批准变更或撤消的收费项目，收费单位应当按规定程序到原核发收费许可证的价格主管部门办理收费许可证变更或注销手续，并到原核发票据的财政部门办理票据变更或注销手续。
　　第二十五条根据本办法规定新审批的收费项目，收费收入按照省财政厅的有关规定全额缴入国库或财政专户。过去已按规定程序审批的收费项目，收费收入应当逐步缴入国库；暂时不能缴入国库的，应当全额缴入财政专户，实行“收支两条线”管理。
　　凡按照本办法规定，收入全额缴入国库或财政专户，实行“收支两条线”管理的收费项目，根据国家有关规定，不征收营业税和企业所得税。
　　第二十六条收费单位应当建立健全收费财务管理制度，按照财政部、省财政厅有关规定及时将收费收入缴入国库或财政专户，不得隐瞒、截留、占压、坐支和挪用收费资金。
　　第二十七条根据分级财政管理体制，凡涉及中央与地方分成的收费项目，其分成比例按照国务院或者财政部的规定执行；凡涉及省与市、县分成的收费项目，其分成比例应当由省政府或省财政厅规定；凡涉及部门、单位之间分成的收费项目，其分成比例应当报省财政厅批准。未经国务院或省政府及其财政部门批准，各部门和单位不得擅自对收费收入实行分成，也不得集中下级部门和单位的收费收入。
　　第二十八条除法律、行政法规、地方性法规以及国务院或省政府及其财政、价格主管部门另有规定外，省以下人民政府可以批准同级财政、价格主管部门提出的减征、免征、缓征属于本级收入的收费，并将有关情况及时报省财政厅、省物价局备案。
　　第二十九条严禁违反本办法规定越权审批或设立收费项目。未经法律、行政法规、地方性法规规定，以及国务院或省政府及其财政、价格主管部门批准，不得将收费项目转为经营服务性项目管理。
　　第三十条省财政厅、省物价局要建立健全全省收费项目监管制度，定期组织对收费项目审批事项执行情况的监督检查，发现问题及时予以纠正和处理，性质严重的要在全省范围内通报。
　　第三十一条收费单位应当如实提供收费的情况和资料，自觉接受财政、价格、审计、监察等部门的监督检查。
　　第三十二条省、市、县级财政、价格主管部门应当设立举报电话，接受公民、法人或者其他组织对不按国家规定乱收费单位的举报和投诉，并对举报和投诉属实的乱收费问题及时予以答复和处理。
　　第三十三条省财政厅、省物价局每年4月1日前编制本行政区域内截至上年12月31日的收费项目目录，在全省范围内公布，并报财政部和国家发展改革委备案。

　　　　　　　　　　　　　　　第五章法律责任
　　第三十四条除法律、行政法规、地方性法规另有规定外，收费单位违反本办法规定，具有下列情形之一的，由财政、价格主管部门按照属地原则和各自职责分工责令其改正，限期退还已收取的收费款项，对确实无法退还的违法所得，按照《财政违法行为处罚处分条例》(国务院令第427号)的有关规定进行处罚：
　　(一)擅自设立行政事业性收费项目的；
　　(二)擅自将政府性基金转为行政事业性收费的；
　　(三)擅自扩大行政事业性收费范围、改变收费环节、收费对象的；
　　(四)继续收取已明令取消、停止执行的行政事业性收费项目或变更名称继续收取的；
　　（五)擅自延长行政事业性收费期限的。
　　第三十五条除法律、行政法规、地方性法规另有规定外，收费单位违反本办法规定，具有下列情形之一的，由财政、价格主管部门按照属地原则和各自职责分工责令其改正，补收应当收取的收费款项：
　　(一)擅自改变收费主体的；
　　(二)擅自将行政事业性收费转为经营服务性收费的；
　　(三)擅自撤消收费项目的；
　　(四)擅自缩小收费范围、缩短收费期限的；
　　(五)擅自减征、免征、缓征收费的；
　　(六)未按规定在收费场所公布收费项目文件的；
　　(七)拒绝接受检查或不如实提供有关行政事业性收费资料的。
　　第三十六条收费单位未按规定将收费收入缴入国库或财政专户，实行“收支两条线”管理的，由同级财政部门责令其改正，调整有关会计账目，收缴应当上缴的收费收入。
　　第三十七条收费单位未按规定领取财政部门颁发的《票据购领证》，未按规定购领、使用票据的，未按规定建立票据管理制度并由专人负责管理票据的，由同级财政部门责令其改正，并按照《财政违法行为处罚处分条例》(国务院令第427号)的有关规定处理。
　　第三十八条对违反本办法第三十四条至第三十七条规定的有关单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员，按照《违反行政事业性收费和罚没收入收支两条线管理规定行政处分暂行规定》(国务院令第281号)等有关法律、行政法规、地方性法规规定，给予行政处分；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。
　　第三十九条收费单位对财政、价格主管部门处理决定不服的，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。
　　第四十条财政、价格主管部门及其检查人员在检查过程中向被查部门或单位收取费用的，责令退回，并依法对负有直接责任的人员给予行政处分。
　　第四十一条财政、价格主管部门检查人员违反法律、行政法规、地方性法规的规定，在工作中徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。第六章附则
　　第四十二条政府及其所属部门根据法律、行政法规规定，为支持某项公共事业发展，向我省公民、法人和其他组织无偿征收的具有专项用途的政府性基金，事业单位、社会团体、中介机构、民办非企业单位按照市场需求并根据自愿有偿原则提供服务取得的经营服务性收费，不属于行政事业性收费，不适用本办法。
　　第四十三条本办法由省财政厅、省物价局负责解释。
　　第四十四条本办法自印发之日起施行。过去有关规定与本办法规定不一致的，一律按照本办法规定执行。

　　甘肃省人民政府办公厅2005年7月29日印发
　　共印1000份


二○○五年七月二十七日


关于宅基地使用权转让和抵押有关问题探析

黑龙江省北安市人民法院 郭辉


内容提要：
本文仅就宅基地使用权的法律特征、转让与抵押问题作一粗浅探讨。本文认为宅基地使用权具有用益物权属性，主体具有特定身份性，权利行使具有受限性。同时，对宅基地使用权的转让区分为在本集体经济组织之内的转让和非本集体经济组织内的转让，认为按现有农村实际和现有法律规定，应适当扩大在本集体经济组织内的宅基地的转让，扩大交易主体和交易范围，拓宽农民融资渠道，保护农民现有的宅基地财产权。对非本集体经济组织内的转让持否定态度，认为，我国人多地少，农村社会保障体系尚未形成，应杜绝城镇居民非集体经济组织成员购买宅基地，否则会与我国现有的土地制度相冲突，不利于保护农民的切身利益。关于宅基地的抵押，本文观点认为可以在本集体经济组织内探讨抵押，并且围绕能否实现抵押权，尽可能发挥宅基地在市场经济的应有作用，促进农村经济发展。
全文共6650字。

宅基地使用权的转让与抵押问题，在《物权法》颁布实施以前，理论界及司法实践中有较多争论。现《物权法》关于宅基地使用权的规定也仅有四条，在司法实践中对宅基地使用权的转让与抵押仍存有很多模糊认识。本文仅就宅基地使用权的法律特征、转让与抵押问题作一粗浅探讨。
一、 宅基地使用权的法律特征
（一）、用益物权属性。
所谓宅基地使用权，是指宅基地使用权人依法享有占有、使用集体所有的土地，在该土地上建造房屋，其他附着物，并排除他人干涉的权利。 《宪法》第十条规定城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。因此，宅基地的所有权属性以宪法的形式确定为集体所有，同时，《土地管理法》第八条第二款也作了将宅基地确定为农民集体所有的进一步规定。宅基地使用权的权利人有权在所有权为集体所有的土地上建造房屋、其他附着物，并有权排除他人的干涉，享有对宅基地的独占权。宅基地使用权的客体是农村集体所有的土地。 权利属性符合对他人的物在一定范围内的占有、使用、收益和处分的他物权的特征，其根本性质是一种用益物权。是我国特有的一种用益物权形式，是新中国成立以来，在中国土地政策基础上形成的固有制度。
（二）、主体具有特定身份性
基于农村土地有限性，虽然农村土地是集体经济组织所有，但国家法律不允许农村集体组织任意改变土地用途，而且宅基地数量不可能是无限的，因此，宅基地成为了有限的、稀缺的资源。 所以宅基地使用权是农民生产和生活中的一项重要财产。《物权法》规定的宅基地使用权是针对农村的宅基地使用权，有权取得宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的村民，其他人或组织不能成为宅基地使用权的主体。因此，宅基地使用权具有福利性 ，享有这种福利的主体只能是本集体经济组织的成员。
（三）、权利行使受限性。
《担保法》第三十七条规定：不得抵押的财产包括宅基地使用权。《土地管理法》第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”根据上述规定，农民出卖、出租、抵押自己的房屋及宅基地都受到限制并承担相应的法律后果。另外，宅基地使用权的取得也需履行相应的程序，从我国现行法律的规定看，宅基地使用权的采取审批的方式，大致包括以下三个步骤，即使用权申请、土地使用权人同意、行政审批。 《民法物权草案》第一百六十六条规定：“宅基地应当经乡镇人民政府审核，由县级以上人民政府批准。设立宅基地使用权，不得违背乡镇土地利用总体规划，并尽量使用原来的宅基地和村内空闲地。”因此，宅基地使用权权利行使受到限制，有别于土地使用权可以出租、抵押、转让。
二、 宅基地使用权的转让
随着农村经济的发展和城市化步伐的加快，农民作为重要的劳动力大量向城市转移，有的农民在城市选择长期居住后，便要卖掉农村的房屋，宅基地使用权也要随之转让。就会产生相应的一些法律问题。
（一）、同村村民之间宅基地转让问题
关于宅基地使用权的转让大多体现为宅基地上的房屋的一并转让，单独就房屋宅基地的转让在司法实践中并不多见，但农村房屋的转让必然涉及宅基地转让。一种观点认为，同村村民之间可以自由转让宅基地。理由是依照现有的法律和行政法规的规定对同村村民之间的宅基地买卖和转让没有禁止性的规定，依据“法无规定不禁止”的原则, 同村村民之间的宅基地不应加以限制。
另一种观点认为,同村村民之间就宅基地的转让应是有限制条件的转让。转让时必须同时具备以下条件：（1）转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）；（2）转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员；（3）受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；（4）转让行为须征得本集体经济组织同意；（5）宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。受限制转让的理由是:（1）目前有的集体经济组织基本没有空地可作为宅基地分配给村民，“分配宅基地”多数是指批准村民在自己的承包地和自留地中划出一部分作为宅基地来建房，因此村镇建设规划难以执行，土地浪费较大。（2）用地指标少，村民需求量大。因婚嫁、生育等原因，有的家庭宅基地不够，因此千方百计扩大宅基地，出现了借离婚扩大宅基地的现象，甚至不惜受罚也要多占宅基地。（3）因为继承、流转、分家等原因，已经出现了一户村民几处宅基地的情形，导致宅基地的拥有量十分不均衡。
对于上述两种观点，笔者认为，第二种观点符合我国法律规定和现有国情，第一种观点虽然鼓励本集体经济组织成员之间转让宅基地，却没有充分考虑我国现有农村宅基地总量不足的实际，若对本集体经济组织成员之间转让宅基地没有限制，会出现少数人拥有多处宅基地的问题。其他成员在没有宅基地的情况下只能去挤占耕地。但是第二种观点限制条件过分严格，在同一集体经济组织内若有成员要转让其使用的宅基地，按照第二种观点所限制的条件很难找到符合条件的受让者，即使找到符合条件的受让者也难以形成竞买局面，会成为单一的买方市场，不利于充分保护出让人的财产权。因此笔者建议适当放宽同一集体经济组织内受让者的条件，即将第三项限制条件“受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件”，放宽为受让人现有住房和宅基地不超过二处，突破现有的土地管理法的规定，在肯定现有农村存在合理的收入差距的同时，促进有限的宅基地资源合理的配置，鼓励农村先富起来的人适当的利用和开发土地资源，保护出让人的有限的财产权。另外, 第一项的限制条件即“转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）”,也应考虑现已在城镇或其他地方有稳定的收入和固定住所的出让人，无须再限制必须拥有两处农村住房的条件。尽量扩大同一集体经济组织的出让和受让主体，用市场这支无形的手来予以调整。现我国近9亿农民人多地少的实际国情，阶段性地将农村房屋及宅基地转让从大市场中分离出来，也是农村社会保障体系尚未建立的无奈之举。
（二）、非同村村民之间进行宅基地转让问题
非同村村民之间进行转让问题，通常在买卖主体之间表现以下二种形式：一是买卖主体均是农民，但不是同一集体组织或同村村民之间进行房屋及宅基地买卖、转让。二是买方为城镇居民的房屋买卖。关于买卖合同效力，一种观点认为非同村村民之间进行宅基地转让、买卖合同无效，理由是，我国宪法第十条第四款规定“任何组织和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权的可以依照法律的规定转让”。《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。可见，作为宅基地的集体土地，在非同村村民之间进行宅基地的转让不符合上述法律规定。国务院办公厅在1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定：“农民的住宅不得向城市居民出售”虽不是认定合同无效的依据，但它是上述法律条文的具体化和明确化，有参照价值。据此，应认定合同无效，根据过错责任原则，由出卖方因出卖法律禁止出卖的房屋而导致合同无效，可认定其单方违约，由其赔偿因此给买受人造成的损失 。
另一种观点认为，非同村村民之间进行宅基地转让、买卖合同应该有效。禁止非同村村民之间进行宅基地转让不符合法律的平等原则。允许农民到城镇受让房屋及土地使用权，而不允许城镇居民到农村购置宅基地，另外，城镇居民可自由转让其房屋，而农民处分其房屋及宅基地却受到限制，对农民和城镇居民来说都是不公平的。没有享受一致的国民待遇。另外，根据合同法的规定，非同村村民之间进行宅基地转让、买卖合同应该有效。理由是对合同的效力认定应适用合同法的规定，只要该类合同是双方真实意思的表示，不违反法律和行政法规，不存在合同法第四十四条、第五十二条规定的无效情形，就对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。就应认定合同有效，以维护交易秩序的稳定和安全。国务院办公厅虽然在1999年颁布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定“农民的住宅不得向城市居民出售”，“有关部门不得为购买的住宅发放土地使用证和产权证”。但是《通知》不具有行政法规的效力，不宜作为认定合同无效的依据。 土地管理法第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”由此可见，法律对于因房屋转让而出现的宅基地使用权的变更的情形从转让人和面积等方面已经作出了相应的规定，通过此种规定并未禁止农民不可以向非集体经济组织成员转让宅基地及房屋，故非同村村民之间进行宅基地转让、买卖应是法律允许的。另外,《物权法》第一百五十五条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更或者注销登记。”条文明确了宅基地使用权是可以转让的。
针对上述的观点，笔者同意第一种意见。第二种观点没有充分考虑宅基地使用权的身份性、福利性、受限制性的法律特征。《物权法》第一百五十五条规定的转让内容应不包含非同村村民之间进行宅基地转让。若按照第二种观点允许城镇居民等非集体经济组织成员购买农民宅基地，必然与现有的土地制度、政策相冲突，依据2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定的严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证的内容，各地国土资源局对城镇居民购买农村宅基地一般都不予办理过户登记手续，形成“宅基地交易结束，物权不受保护”的被动局面，受让人在受让宅基地使用权后仅享有债权，因土地政策规定无法使宅基地发生物权变动。另外，国务院办公厅在1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款的规定：“农民的住宅不得向城市居民出售” 2004年12月24日，国土资源部《关于深化改革严格土地管理的决定》强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地” 虽只是政策性的文件和部门规章，不具有行政法规的效力，但应理解为是《土地管理法》第六十三条规定法律条文的具体化。因此，在宅基地使用权转让过程中，违反上述的《通知》、《决定》，即同时违反《土地管理法》第六十三条的规定，应依照《合同法》第五十五条第五项的规定，认定非同村村民之间进行宅基地转让、买卖合同无效不应受到法律保护。
三、关于宅基地使用权的抵押
依照物权的理论，农民对自己的宅基地，依照法律规定享有占有、使用、收益和处分的权利。但是关于宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利的时候，受到严格限制。关于宅基地使用权能否转让和抵押，在物权法起草过程中始终争议很大。主要有三种观点：第一种观点认为，应当允许宅基地使用权的转让和抵押，否则，宅基地使用权将成为农民的“死产”，不利于真正保护农民利益。主要理由是（1）宅基地使用权是用益物权，特别是宅基地上的房屋属于农民所有，应当允许农民转让或者抵押宅基地使用权；（2）农民发展生产缺少资金，允许宅基地使用权抵押，能够缓解农民贷款难的问题；（3）目前不少农村有部分土地和房屋闲置，为了物尽其用，也应允许宅基地使用权的转让和抵押；（4）允许宅基地使用权的转让和抵押，有利于改变城乡二元结构。宅基地使用权转让给本集体经济组织以外个人的，集体经济组织可以收取一定的费用。第二种观点认为，不宜放开宅基地使用权的转让和抵押，主要理由 ：（1）目前，我国农村缺乏社会保障体系，宅基地使用权是农民生产、生活保障；（2）依照《土地管理法》的规定，宅基地使用权系农村集体经济组织成员无偿取得，而且一户只能有一处宅基地，放开宅基地使用权的转让和抵押，就取得宅基地使用权的人将可能不是本集体经济组织的成员，违反《土地管理法》的有关规定，也不符合现行的农村集体经济组织的管理体制；（3）放开宅基地使用的转让和抵押，可能会为有些人多占宅基地、城镇居民购置宅基地提供便利条件，造成国家土地管理制度在执行中的混乱；（4）农民贷款难的问题，应当通过国家信贷扶持政策来解决。目前农村没有形成房地产市场，即使规定宅基地使用权可以转让或者抵押，也是流于形式，银行不愿意接受宅基地使用权这类的抵押物。第三种观点认为，经本集体经济组织同意，宅基地使用权可以在本集体经济组织内部随着房屋的转让、抵押而有条件的转让、抵押，以实现物尽其用的目的。
笔者同意第三种观点，宅基地及住房是农民重要的生活资料，从目前农村实际，现行法律和国家有关政策采取的禁止性的规定看，《担保法》第三十七条明确规定，宅基地使用权不得抵押.禁制宅基地使用权抵押已经限制了农民的融资渠道。因我国农村社会保障体系尚未形成，为保护耕地，保护农民，制度设计初衷是保护农民，但最后效果却是导致农民权利的贫困，最终损害了农民的利益，加大了农村居民和城镇居民的收入差距，农民的融资成本价加大,渠道狭窄,这种状况已不利于农村经济的发展.但本集体经济组织内部是否允许宅基地使用权抵押，有必要进一步研究和探讨。另外，现有土地制度禁止城镇居民购买农村宅基地,若扩大抵押权主体范围,最终抵押权也不能实现,故没有研究意义.现实是农村房屋流转从统一的市场中已割裂出来，如何在限制的交易范围和交易主体条件下，使宅基地这一农民拥有的资源得到最佳配置，遵守市场经济的运作规律，在一定程度上拓宽农民的融资手段。使农村宅基地实现其应有的实际价值，发挥其应有的作用, 笔者认为最佳途径是从如何实现抵押权这个方面加以论证。中国人民大学法学院王利明教授认为，宅基地具有一定的身份性质，并不适合自由转让，而只能在集体经济组织成员之间进行自由转让。 故在集体经济组织内部实现抵押权是可能的。在实践中笔者认为应注意以下问题：
一是把握“地随房走”的原则。实现宅基地抵押权时其地上建筑物，其他附着物所有权随之转让”。相对应的是宅基地的房屋抵押时，实现抵押权时宅基地也应随之转让。有一种观点认为，以农村集体所有的宅基地上的房屋抵押的，抵押权的效力不能及于该房屋占用范围内的宅基地，抵押人只能以抵押的房屋的建筑材料作为动产优先受偿。 对于这种观点，在理论上可以存在这种结果，或者在实践中由特殊建筑材料建筑的房屋存在可能，如可移动、可拆除特殊建筑材料建筑的房屋，但在实践中并不多见，操作性不强。这种观点违背了房屋主体与土地使用权主体相一致的原则，故在房屋抵押时应坚持“房随地走或地随房走”的原则。
二是抵押权主体必须是集体经济组织内部成员。因转让人和受让人应限定在同一集体经济组织内，故行使抵押权的主体必须是本集体经济组织成员，否则在实现抵押权时，会因出让主体或受让主体不适格，而导致抵押权的落空。
三是宅基地抵押期限的限制。因为宅基地使用权是一种特殊的用益物权，按照现行法律规定宅基地使用权期限没有限制，故应在立法层面上进一步探讨，建议立法规定，实现抵押权时抵押权人对抵押物的占有和使用最长的期限，参照土地承包经营期限三十年的规定，这样抵押人不会永远失去宅基地。同时满足债权人的合法权益，加宽了农民融资渠道。
四是加快农村社会保障体系的建立。农民与城市居民的差别不但体现在人均收入上，在法律赋予的权利上也存在着差异，其重要特点是农村的经济基础薄弱，社会保障体系尚未形成，因此若要改变这种现状，应加快农村保障体系的建立，使宅基地不再具有福利和社会保障功能，使农村与城市的不动产制度形成统一。
注释：
1、黄松有:《中华人民共和国物权法条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第456页。
2、黄松有:《中华人民共和国物权法条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第456页。
3、黄松有:《中华人民共和国物权法条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第462页至463页。
4、郑永胜、鞠海亭、郑文平：《农村房屋买卖：是耶，非耶？》载人民法院报2006年2月21日。
5、郑永胜、鞠海亭、郑文平：《农村房屋买卖：是耶，非耶？》载人民法院报2006年2月21日。
6、黄松有:《中华人民共和国物权法条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第460页。
7、郑永胜、鞠海亭、郑文平：《农村房屋买卖：是耶，非耶？》载人民法院报2006年2月21日。
8、李国光、奚晓明：《〈关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释〉的理解与适用》，吉林人民出版社2000年版，第204页