山东省烟台市人民政府


烟台市已购公有住房和经济适用住房上市交易管理办法

(2004-01-29 烟台市)


第一章 总 则
　　第一条 为规范已购公有住房和经济适用住房的上市交易活动，搞活房地产市场，促进存量住房的流通，满足居民改善居住条件的需要，根据建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。
　　第二条 本办法所称已购公有住房，是指我市城镇居民和职工根据城镇住房制度改革政策的规定购买的原有公有住房。本办法所称经济适用住房，是指城镇居民和职工根据经济适用住房的有关政策规定，按照市人民政府规定的价格购买的住房（含安居工程和集资合作建设的住房）。本办法所称上市交易，是指已购公有住房和经济适用住房及其附属设施连同相关土地使用权依法买卖、互换、赠与、继承、析产、典当、租赁、抵押的行为。
　　第三条 本办法适用于本市行政区内已购公有住房和经济适用住房（以下简称已购住房）首次上市交易的管理。
　　第四条 市房产管理局是本市已购住房上市交易主管部门，负责本办法的组织实施和监督检查。各县市区房产管理部门负责县市区辖区内已购住房上市交易的管理工作。
　　第五条 已购住房的所有权归个人所有，除法律、法规、规章及本办法规定限制上市交易的外，任何单位不得限制上市交易。

第二章 上市交易条件与程序
　　第六条 已购住房上市交易，必须经房产管理部门批准，并提交下列材料：
　　（一）已购住房上市交易审批表；
　　（二）房屋所有权证书；
　　（三）身份证和户口薄；
　　（四）共同居住的年满十八周岁以上家庭成员签署是否同意出售意见；
　　（五）原售房单位签署同等条件下是否保留优先购买权的意见并盖章；标准价购房的，应与原售房单位签定收益分配合同。
　　房屋买卖的需提交买卖合同；互换的需提交互换合同；已抵押的需提交抵押权人书面同意证明；赠与的需提交赠与人出具的赠与书；继承的需提交被继承人的遗嘱或法定继承人的书面资料；析产的需提交析产单；典当的需提交典当契约。
　　第七条 已购住房上市交易按下列程序办理：
　　（一）向房屋所在地的房产管理部门提出申请并填写已购住房上市交易审批表；
　　（二）房产管理部门对上市交易审批表进行审核，并自受理申请之日起15日内作出批准或不予批准的决定；
　　（三）批准后，当事人双方签定合同并办理公证；
　　（四）当事人双方持批准文件和合同15日内到房产交易机构办理房产交易手续；
　　（五）自受让人领取房屋所有权证之日起，30日内由受让人持房屋所有权证书到房屋所在地的土地管理部门办理土地使用权变更登记手续。
　　第八条 有下列情形之一的已购住房不得上市交易：
　　（一）所有权有纠纷的；
　　（二）已被列入拆迁公告范围内或经鉴定为危房的；
　　（三）法院依法查封或者以其他形式限制房地产权利的；
　　（四）已抵押、典当但未经抵押权人或出典人书面同意的；
　　（五）所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
　　（六）擅自改变住房使用性质的；
　　（七）违背房改政策规定多购住房或已购住房又租住执行政府定价的公有住房，且未按有关政策规定退房的；
　　（八）法律、法规、规章及政策规定限制或其他不宜上市交易的。

第三章 交易税费征收的种类及标准
　　第九条 已购住房上市交易，相关税种按下列标准征收：
　　（一）已购住房居住超过1年的上市交易时，免征营业税；居住不足1年的上市交易时，营业税按销售价减去购入原价后的差额征收；
　　（二）个人购买自用普通住宅，契税暂按交易额的1.5%征收；继承、析产的免征契税；
　　（三）已购住房上市交易时，暂免征土地增值税；
　　（四）已购住房上市互换的，视为买卖，免征营业税，契税暂按互换差价的1.5%征收。房屋互换价格以房地产管理部门指定的有房地产评估资质的评估机构评估的价格为准（下同）；
　　（五）已购住房因赠与、抵押、典当而发生权属转移的，视同出售。受赠人、抵押权人、承典人为自然人的，契税暂按评估价格的1.5%征收；受赠人、抵押权人、承典人为法人的，契税按评估价格的3%征收；
　　（六）已购住房上市交易时，印花税按交易额的0.5‰向交易双方分别征收；房产证印花税按每证5元向持证人征收。
　　第十条 已购住房上市交易后，1年内再按市场价格购买住房，视同产权互换，契税按互换规定征收。
　　第十一条 已购住房上市交易，按交易额的0.5%交纳交易服务费，交易服务费由交易双方分摊。
　　第十二条 已购住房上市交易，由受让人按成交价格的1%缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款；出售人暂不缴纳所得收益。
　　第十三条 已购住房上市交易实行价格申报制度。具体价格由交易双方协商议定。申报价格明显低于市场价格的，房屋所在地的房产管理部门应指定有评估资质的评估部门进行评估，税费收缴基数以评估价格为准。
交易双方当事人对评估价格有异议的，可自接到评估价通知书之日起15日内向房产管理部门提出复核申请，房产管理部门自接到复核申请之日起10日内作出复核决定。

第四章 罚 则
　　第十四条 按照建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》的规定，违反本办法第八条规定，将不准上市交易的已购住房上市交易的（含私自交易的），由房屋所在地房产管理部门责令纠正，并处以1万元以上3万元以下罚款。
　　第十五条 将已购住房上市交易后，不得再向单位或政府要求解决住房；不得再租住公房；也不得再按房改政策规定购买公房和购买享受政府优惠政策所建设的住房。
　　第十六条 按照建设部《已购公有住房和经济适用住房上市交易出售管理暂行办法》的规定，违反本办法第十五条规定，非法租住、购买公房和政府优惠政策所建住房的，由房屋所在地房产管理部门责令退回已租、购住房，并处以1万元以上3万元以下罚款；或按房屋所在地的商品住房价格补交房款，并处以1万元以上3万元以下罚款。
　　第十七条 各相关部门要严格按照本办法规定办理有关手续，严禁玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿。否则，严厉追究有关人员的责任，情节严重、构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章 附 则
　　第十八条 本办法涉税规定未尽事宜，按国家有关规定执行。
　　第十九条 本办法自发布之日起施行。



四川省司法厅


四川省司法厅关于印发《四川省〈民间纠纷处理办法〉实施细则》的通知


各市、地、州司法局：
现将重新修订的《四川省〈民间纠纷处理办法〉实施细则》印发你们，请遵照执行。


四川省司法厅
二○○○年五月二十三日


四川省《民间纠纷处理办法》实施细则
第一章 总 则
第一条 为正确及时处理民间纠纷，防止民间纠纷激化，预防犯罪，减少诉讼，维护我省社会安定，根据《人民调解委员会组织条例》第九条、《四川省〈人民调解委员会组织条例〉实施细则》第二十条、司法部《民间纠纷处理办法》第二十四条等规定，结合我省处理民间纠纷工作实践，制定本实施细则。
第二条 基层人民政府根据《人民调解委员会组织条例》第九条规定处理经过人民调解委员会调解，当事人未达成协议或者达成协议后又反悔的民间纠纷。
城市街道办事处可以代基层人民政府处理民间纠纷。
第三条 司法助理员是基层人民政府的司法行政工作人员，代表基层人民政府具体负责处理民间纠纷的工作。
县（市、区）司法局指导民间纠纷处理工作。
基层人民政府处理民间纠纷，应当争取公安、法院、民政、工商、税务、土地管理等有关部门的支持、配合。
第四条 基层人民政府处理民间纠纷应遵循以下原则：
（一）法制原则。基层人民政府处理民间纠纷应当以事实为根据，以法律为准绳，法律、法规、规章和政策没有明确规定的，依社会公德进行处理。
（二）尊重纠纷当事人诉讼权利原则。不得因未经基层人民政府处理或处理不成而限制纠纷当事人向人民法院起诉。
（三）先行调解原则。调解是处理民间纠纷的必经程序，受理纠纷后，应当先行调解，调解达不成协议的，再作出处理决定。
（四）回避原则。具体处理民间纠纷的司法助理员与所处理的纠纷有利害关系，应当自行回避，当事人也可以申请其回避。
（五）对当事人适用法律一律平等的原则。基层人民政府处理民间纠纷，不论当事人职位、民族、信仰、财产等差别，在适用法律上一律平等。
（六）不处罚原则。基层人民政府处理民间纠纷，不得给予当事人人身或财产处罚。

第二章 处理民间纠纷的范围
第五条 基层人民政府处理民间纠纷的范围是公民之间有关人身、财产权益和其他日常生活中发生的纠纷：
（一）家庭纠纷（婚姻纠纷除外）；
（二）赡养、抚养、扶养纠纷；
（三）继承纠纷；
（四）邻里纠纷；
（五）债务纠纷；
（六）房屋、宅基地纠纷；
（七）损坏赔偿纠纷；
（八）生产经营性纠纷；
（九）其他民间纠纷。
第六条 基层人民政府处理以下民间纠纷：
（一）经人民调解委员会调解，当事人未达成协议或者达成协议一方当事人反悔，重新协议不成的纠纷；
（二）不符合起诉条件，人民法院不予受理的纠纷；
（三）符合起诉条件，当事人不愿到人民法院起诉的纠纷。
第七条 基层人民政府不处理下列民间纠纷：
（一）婚姻纠纷；
（二）一方当事人已向人民法院提起诉讼的纠纷；
（三）基层人民政府已经处理过，当事人未提出新的事实和理由，而再次提出申请的纠纷；
（四）法律、法规、规章和政策明确规定由指定部门处理的纠纷；
（五）虽由民间纠纷引起，但已明显转化为治安、刑事案件的纠纷。

第三章 处理民间纠纷申请的受理
第八条 基层人民政府受理申请处理的民间纠纷，必须符合下列条件：
（一）须有要求处理纠纷的申请人；
（二）申请人是该纠纷的当事人、当事人的近亲属或委托代理人；
（三）有明确的对方当事人；
（四）有具体的申请事项、事实根据和理由；
（五）属于基层人民政府处理民间纠纷的范围。
第九条 对未经人民调解委员会调解的民间纠纷，应当劝说当事人先通过人民调解组织调解；如果当事人坚持由基层人民政府处理的，或者不适合人民调解委员会调解的重大、疑难民事纠纷，基层人民政府可以直接受理。
第十条 当事人申请处理的民间纠纷，由被申请人户籍所在地的基层人民政府受理；被申请人户籍所在地与经常居住地不一致的，由经常居住地的基层人民政府受理。
第十一条 属于跨区域的民间纠纷，各该基层人民政府都可受理。
基层人民政府之间因纠纷受理权发生争议，由争议双方协商解决；协商解决不了，由共同上级人民政府及其职能部门指定一个基层人民政府受理。
第十二条 人民调解委员会在调解未达成协议，或者达成协议后一方当事人反悔的，应当支持合理一方当事人申请基层人民政府予以处理，或者告知其向人民法院起诉。
第十三条 当事人申请处理民间纠纷一般采用书面形式，在特殊情况下也可采用口头形式。对口头申请，应做好笔录，并由申请人签章或者捺印。
第十四条 具体负责处理纠纷的司法助理员有下列情形之一的，应当自行回避，当事人也有权用口头或者书面方式申请其回避：
（一）是本纠纷的当事人或者当时人的近亲属；
（二）与本纠纷当事人有利害关系；
（三）与本纠纷当事人有其他关系，可能影响公正处理的。
基层人民政府负责人决定司法助理员的回避，并另行指派他人代理司法助理员处理纠纷。

第四章 处理民间纠纷的程序
第十五条 基层人民政府对处理民间纠纷申请进行全面审查。对符合受理条件的，予以登记立案；对应由其他部门处理的民间纠纷，告知当事人到有关部门申请处理。
第十六条 基层人民政府处理民间纠纷，应当做好下列准备工作：
（一）将处理民间纠纷申请书副本送达被申请人；
（二）分别听取双方当事人的陈述，弄清争执的焦点，纠纷形成的原因和当事人的要求，告知纠纷当事人有责任提供有关纠纷的证据；
（三）对当事人提供证据的真实性进行审查；
（四）必要时，向有关单位和个人调查、核实和收集证据，或者进行实地勘验，或者请有关部门进行损伤鉴定，出具鉴定结论；
（五）在基本查明纠纷事实和掌握证据材料的基础上，拟定处理方案，确定处理的时间、地点和方式。
第十七条 处理纠纷时，根据需要可以邀请有关单位和群众参加。被邀请的单位和个人，应当协助做好处理纠纷工作。
第十八条 涉及个人隐私和生产经营秘密的纠纷，不得邀请群众参加。
第十九条 处理民间纠纷一般应按下列步骤进行：
（一）将有处理时间、地点、内容的书面通知书送达纠纷当事人，要求双方当事人准时到场；
（二）向双方当事人说明基层人民政府处理民间纠纷的法律法规依据、性质、原则和效力，告知双方当事人在处理中享有的权利和应承担的义务以及应遵守的纪律；
（三）按申请人，被申请人顺序由双方当事人以及代理人陈述纠纷事实；
（四）有针对性地询问纠纷当事人，并当场出示有关证据、宣读鉴定结论、宣读勘验笔录；
（五）引导双方当事人及其代理人按申请人被申请人顺序发言，就争议问题展开辩论，说明双方对纠纷事实责任的看法和解决纠纷的具体意见、要求；
（六）在查明事实，分清是非的基础上，依据有关法律、法规、规章、政策和社会公德进行调解，支持、保护合理的意见、要求；批评、教育不法行为和不合理的要求，指出过错者应承担的法律责任，引导和促使双方当事人互谅互让，自愿达成协议；
（七）在一方当事人经教育仍提出无理要求，致使调解失败的，司法助理员根据认定的事实，依据有关法律、法规和政策的规定，分清是非，明确责任，提出处理决定意见，报基层人民政府审查。
第二十条 调解达成协议的，应当制作《XX人民政府调解协议书》。
第二十一条 《调解协议书》应当写明以下内容：
（一）年度编号；
（二）双方当事人的姓名、性别、年龄、民族、文化、职业和单位或住址，如有代理人的，则应写明代理人姓名；
（三）纠纷案由；
（四）纠纷申请人及申请的日期和基层人民政府受理的日期；
（五）调解达成协议的日期及调解协议的内容；
（六）由双方当事人、司法助理员署名并加盖基层人民政府的印章。
第二十二条 基层人民政府要依据有关法律、法规、规章和政策的规定，认真审查承办司法助理员制作的《处理决定意见书》，作出处理决定。
第二十三条 对于经过人民调解委员会调解过的纠纷，处理时应当先审查原调解协议书，并按下列情况分别处理；
（一）原调解协议书符合法律、法规、规章和政策的，作出维持原协议的处理决定；
（二）原调解协议书部分错误的，作出部分变更的处理决定；
（三）原调解协议书违背法律、法规、规章、政策或社会公德的，应当予以撤销，另行作出处理决定。
第二十四条 作出处理决定，应当制作《XX人民政府处理决定书》，由基层人民政府主管领导审定；对影响面大、政策性强，特别复杂的重大、疑难民间纠纷，应当由基层人民政府负责人集体审定或召集有关联席会议审定。
第二十五条 《基层人民政府处理决定书》应当包括以下内容：
（一）年度编号；
（二）双方当事人的姓名、性别、年龄、民族、文化、职业、单位或住址，如有代理人的，则应写明代理人姓名；
（三）纠纷案由、申请人申请的日期、基层人民政府受理的日期；
（四）纠纷情节、责任分析，以及按照《民法通则》第一百三十四条所列停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产、恢复原状、修理、重作、更换、赔偿损失、支付违约金、消除影响、恢复名誉、赔礼道歉等十种民事责任形式，确定责任一方当事人的具体民事责任；
（五）决定生效的日期；
（六）承办司法助理员署名并加盖基层人民政府的印章。
第二十六条 基层人民政府作出处理决定，应当以书面形式通知双方当事人到场，并由司法助理员当场宣读。一方当事人经两次通知，无正当理由拒不到场的，不影响作出处理决定。
第二十七条 在处理纠纷过程中，遇有下列情形之一的应当终止处理；
（一）双方当事人自行和解的；
（二）申请人撤回申请的；
（三）一方当事人向人民法院起诉的；
（四）虽以民间纠纷出现，但当事人的行为已经触犯国家刑律或违反《治安管理处罚条例》的；
（五）虽以民间纠纷出现，但依照法律、法规、规章和政策规定应由有关部门处理的纠纷。
对本条第四、第五种情况，应将有关情况介绍给有关部门处理，同时办好卷宗移交手续。
第二十八条 基层人民政府处理民间纠纷，负责承办的司法助理员可与当地人民法庭取得联系，听取审判人员的意见。
第二十九条 基层人民政府处理民间纠纷不得收取受理费，但下列费用应当由当事人承担：
（一）处理民间纠纷的文书成本费；
（二）证人误工费、聘请勘验人员的勘验费、鉴定费；
（三）办案人员调查、取证等差旅费；
以上费用由申请人预交，纠纷处理结束后，按实际支出额，根据过错原则承担；调解达成协议的可双方协商承担。
第三十条 处理民间纠纷，应当在受理后两个月内处理终结；特别复杂疑难的，可以延长一个月。

第五章 处理民间纠纷法律文书的履行
第三十一条 基层人民政府应在五日内将《调解协议书》和《处理决定书》送达双方当事人，受送达人在送达回执上签字；受送达人不在时，由其成年家属或所在单位代收、签字；受送达人拒绝收签或无人代收时，送达人可请邻居或所在单位人员作证，将文书留置其住所或工作处，代收、留置视为送达。
第三十二条 基层人民政府依法主持调解达成的调解协议，自《调解协议书》送达之日起生效。
基层人民政府依法作出的处理决定，自《处理决定书》送达之日起十五日内当事人未就原纠纷向人民法院起诉的，即发生法律效力；当事人就原纠纷向人民法院起诉，人民法院裁定不予受理的，自裁定书送达当事人之日起发生法律效力。
对发生法律效力的调解协议和处理决定，当事人应当执行。
第三十三条 对产生法律效力的《调解协议书》、《处理决定书》当事人拒不执行的，基层人民政府可根据当事人一方的申请，在其职权范围内采取必要的措施予以执行。
第三十四条 申请执行的当事人，应提供被执行人可供执行的财产等情况。
第三十五条 当事人申请执行的期限为三个月，《调解协议书》从送达之日起算；《处理决定书》从规定期满的次日起算。
第三十六条 基层人民政府对拒不执行民间纠纷《调解协议书》和生效《处理决定书》的，应当支持权益受损方向人民法院提起民事诉讼，依法维护其合法权益。
第三十七条 基层人民政府处理民间纠纷，应做好立案登记和文书归档工作，整个处理活动的文字资料，包括受理申请、调查询问笔录、有关证据材料、调解处理活动记录、调解书或处理决定书、送达回执、执行通知书及执行情况记录等，均应全部整理入卷，按一案一卷的要求进行装订归档。

第六章 附则
第三十八条 本细则所称基层人民政府是指乡、镇人民政府。
第三十九条 企事业单位人民调解工作管理机构，经本单位行政领导授权，参照本《细则》处理本单位职工家属之间的民间纠纷。
第四十条 本《细则》由四川省司法厅负责解释。
第四十一条 本《细则》自修订重新发布之日起施行。原《四川省〈民间纠纷处理办法〉实施细则》即行废止。