丽水市人民政府关于印发《丽水市人民政府工作规则》的通知
浙江省丽水市人民政府
丽水市人民政府关于印发《丽水市人民政府工作规则》的通知
丽政发〔2012〕21号
各县（市、区）人民政府，市政府直属各单位：
《丽水市人民政府工作规则》已经市政府第1次常务会议审议通过，现予印发。
二○一二年五月二日
丽水市人民政府工作规则
第一章 总 则
第一条 丽水市第三届人民代表大会第一次会议产生的新一届丽水市人民政府，根据《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》、《国务院工作规则》和《浙江省人民政府工作规则》，结合本市实际，制定本工作规则。
第二条 市政府工作的指导思想是，高举中国特色社会主义伟大旗帜，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，坚决贯彻执行省委省政府和市委的决策部署，按照“绿色崛起、科学跨越”战略总要求，坚持科学执政、民主执政、依法执政，认真履行政府职能，努力形成行为规范、运转协调、公正透明、廉洁高效的行政管理体制，切实建设责任政府、法治政府、效能政府、阳光政府、廉洁政府。
第三条 市政府工作的准则是，实行科学民主决策，坚持依法行政，推进政务公开，健全监督制度，加强廉政建设。
第二章 组成人员职责
第四条 市政府由下列人员组成：市长，副市长，秘书长，市政府组成部门的主任、局长。
第五条 市政府组成人员要忠实履行宪法和法律赋予的职责，始终保持坚定、清醒、有为的精神状态，牢牢把握科学、民主、法治的行政原则，大力弘扬为民、务实、清廉的工作作风，大兴求实作风、干事文化，全心全意为人民服务。
第六条 市政府实行市长负责制，市长领导市政府的工作。副市长、秘书长协助市长工作。市长出访期间，由负责常务工作的副市长主持市政府工作。
第七条 市长召集和主持市政府全体会议、市政府常务会议、市长办公会议。市政府工作中的重大事项，必须经市政府全体会议或市政府常务会议讨论决定。对紧急或突发性重大事件，来不及召开会议研究而又必须及时处理的，分管副市长协调处理后，及时向市长报告。
第八条 副市长按分工负责处理分管工作。受市长委托，负责其他方面的工作或专项任务，并可代表市政府进行外事活动。
第九条 秘书长在市长领导下，负责处理市政府日常工作，领导市政府办公室工作。
第十条 市政府组成部门实行委、办主任和局长负责制，由其领导本部门的工作。
审计局在市长领导下，依照法律规定独立行使审计监督职能，不受其他行政机关、社会团体和个人的干涉。
市政府各组成部门要各司其职，各尽其责，顾全大局，维护政令统一，以“审批提速、服务提质、工作提效”为核心，提高行政效能，切实贯彻落实市委市政府各项工作部署。
第三章 全面履行政府职能
第十一条 市政府要全面履行经济调节、市场监管、社会管理和公共服务职能。
第十二条 认真贯彻落实国家宏观调控政策措施，运用经济、法律手段和必要的行政手段引导和调控全市经济运行，加快发展方式转变，推进经济转型升级，促进全市国民经济又好又快发展。
第十三条 完善行政管理、行业自律、舆论监督、群众参与相结合的市场监管体系；建立健全社会信用体系，加强“信用丽水”建设；加强市场监管，规范市场执法，推进公平准入，形成统一开放竞争有序的现代市场体系。
第十四条 加强和创新社会管理，强化政府促进就业和调节收入分配职能，完善社会保障体系；健全基层社会管理体制，妥善处理社会矛盾，维护社会公平正义和社会和谐稳定；健全突发事件应急管理机制，提高政府应对公共危机的能力。
第十五条 完善公共服务政策，健全公共服务体系，强化公共服务职能，推进部分公共产品和服务的市场化进程，促进基本公共服务均等化；建立健全公共产品和服务的监管和绩效评估制度，简化程序，降低成本，讲求质量，提高效能。
第四章 实行科学民主决策
第十六条 市政府及各部门要健全重大事项决策的规则和程序，拓宽社情民意表达渠道，把公众参与、专家论证、风险评估、合法性审查和集体讨论决定作为重大决策的必经程序，加强重大决策跟踪评估和责任追究，不断提高政府依法决策、科学决策、民主决策水平。
第十七条 贯彻落实党中央、国务院、省委、省政府及市委的重要指示、决定、决策的实施意见和措施，全市国民经济和社会发展规划、计划、城市总体规划及重大空间规划、重点资源规划，财政收支预决算草案，政府性债务收支计划，社会管理重要事务，行政规范性文件和重要政策措施，重大建设项目，全市突发性事件总体应急预案以及其他需要由市政府决策的重大事项，由市政府全体会议或市政府常务会议讨论决定。
第十八条 各部门提请市政府研究决定的重大事项，都必须经过深入调查研究，并经专家或研究、咨询机构等进行必要性、可行性和合法性论证；涉及相关部门的，应当充分协商；涉及县（市、区）的，应当事先听取意见；涉及重大公共利益和人民群众切身利益的，要向社会公开征求意见，必要时应举行听证会。
第十九条 市政府在作出重大决策前，根据需要，可通过召开座谈会等多种形式，直接听取民主党派及工商联、社会团体、专家学者、基层群众等方面的意见和建议。
第二十条 市政府各部门必须坚决贯彻落实市政府的决定，建立反应灵敏、协调有效的决策信息反馈机制和决策后评估机制，及时跟踪和反馈执行情况。市政府办公室要加强督促检查，确保政令畅通，为决策的不断完善和优化提供客观依据。
第五章 坚持依法行政
第二十一条 市政府及各部门要严格按照法定权限和程序履行职责，行使行政权力。
第二十二条 市政府根据经济社会发展需要，适时制定行政规范性文件，及时修改或废止与经济社会发展不相适应的行政规范性文件。市政府各部门应在上一年十二月底前将下一年度需制定的行政规范性文件项目建议报送市政府法制机构。市政府法制机构应在充分征求意见的基础上，于每年三月底前，报市政府常务会议研究决定新一年度的行政规范性文件制定计划。如因特殊原因需要在计划外制定行政规范性文件的，需向市政府做出专题报告，经市政府同意后方可进行。行政规范性文件实施后要进行后评估，发现问题，及时完善。
第二十三条 市政府各部门制定的行政规范性文件，必须符合宪法、法律、法规和国家的方针政策以及市政府的决定、命令，并征求相关部门的意见；涉及两个及以上部门职权范围内的事项，应由市政府制定行政规范性文件，或由有关部门联合制定行政规范性文件。其中，涉及群众切身利益、社会关注度高的事项及重要涉外、涉港澳台事项，应当事先请示市政府；部门联合制定的行政规范性文件发布前须经市政府批准。各县（市、区）和部门行政规范性文件应当依法及时报市政府备案，由市政府法制机构审查。
第二十四条 提请市政府审议的行政规范性文件由市政府法制机构审查或组织起草，行政规范性文件的解释工作由市政府法制机构承办。
第二十五条 按照行政权力与责任挂钩、与经济利益脱钩的原则，不断理顺和完善行政执法体制，科学设定执法部门的职责和权限。严格行政执法责任制和执法过错追究制，有法必依、违法必究，公正执法、文明执法。
第六章 推进政务公开
第二十六条 市政府及各部门要大力推进政务公开，健全政府信息发布制度，完善各类公开办事制度，提高政府工作透明度。
第二十七条 市政府全体会议、常务会议、市长办公会议和专题会议讨论决定的事项、市政府及各部门制定的政策和其他各类公文，除需要保密的外，应及时公布。
第二十八条 凡涉及群众切身利益、需要群众广泛知晓的事项以及法律和市政府规定需要公开的其他事项，均应通过政府网站、政府公报、新闻发布会以及报刊、广播、电视等方式，依法、及时、准确地向社会公开。
第七章 健全监督制度
第二十九条 市政府要自觉接受市人大及其常委会的监督，认真负责地报告工作，接受询问和质询，依法备案行政规范性文件；自觉接受市政协的民主监督，虚心听取意见和建议。
第三十条 市政府各部门要依照有关法律规定接受司法机关实施的监督，同时要自觉接受监察、审计等部门的监督。对监督中发现的问题，要认真查处、及时整改，并向市政府报告。
第三十一条 加强行政系统内部监督，健全政府层级监督制度。市政府及各部门要严格执行行政复议法和行政规范性文件备案制度，及时撤销或修改违反法律、法规的行政规范性文件，纠正违法或不当的行政行为，并主动征询和认真听取县（市、区）政府及其部门的意见和建议。
第三十二条 市政府及各部门要接受新闻舆论、人民群众和其他组织通过各种方式对行政行为的监督。对新闻媒体报道和各方面反映的重要问题，要积极主动地查处和整改。
第三十三条 市政府及各部门要重视人民群众来信来访工作，进一步完善信访制度，确保信访渠道畅通；市政府领导及各部门负责人要亲自阅批重要的群众来信，并每年安排时间下基层接待群众来访。
第三十四条 市政府及各部门要推行行政问责制度和绩效管理制度，明确问责范围，规范问责程序，严格责任追究，规范公权力、提高公信力、增强执行力。
第八章 科学安排工作
第三十五条 市政府及各部门要加强工作的计划性、系统性和预见性，落实好市人代会审议通过的《政府工作报告》各项目标任务。
第三十六条 市政府在年初提出年度重点工作目标、需召开的全市性会议和需制发的行政规范性文件等事项，形成年度工作计划。
第三十七条 各县（市、区）、各部门要认真落实市政府年度工作计划，并及时向市政府报告执行情况。各副市长要加强对分管工作的督促检查，按市政府统一部署狠抓工作落实。市政府办公室要加强对市政府工作计划落实情况的督查考核，适时对重点工作进展情况进行通报。
第三十八条 市政府及各部门要建立责任明确、协调有序、运行高效的工作机制，市政府对市政府组成部门和其他市级单位实行年度工作目标责任制考核。
第九章 加强廉政建设
第三十九条 市政府及各部门要从严治政，对职权范围内的事项要按程序和时限积极负责地办理，对不符合规定的事项要坚持原则不得办理；对因推诿、拖延等官僚作风及失职、渎职造成影响和损失的，要追究责任；对越权办事、以权谋私等违规、违纪、违法行为，要严肃查处。
第四十条 市政府及各部门要厉行节约，严格执行财经纪律，规范公务接待，不得用公款相互送礼和宴请，不得接受下级的送礼和宴请。要艰苦奋斗、勤俭节约，严格控制因公出国（境）费、公务用车配置及运行费用、公务接待费，切实降低行政成本，建设节约型机关。
第四十一条 市政府组成人员要廉洁从政，严格执行党中央、国务院、省委、省政府和市委有关廉洁自律的规定，不得利用职权和职务影响为本人或特定关系人谋取不正当利益；要严格要求亲属和身边的工作人员，不得利用特殊身份拉关系、谋私利。
第十章 健全会议制度
第四十二条 市政府实行市政府全体会议、市政府常务会议、市长办公会议、市政府专题会议制度和市政府学习会制度。
第四十三条 市政府全体会议由市长、副市长、秘书长、市政府组成部门主要负责人组成，由市长召集和主持。会议的主要任务是：传达和研究贯彻党中央、国务院，省委、省政府及市委的重要指示和决定；讨论决定市政府工作中的重大事项；部署市政府重要工作；通报有关全市工作的重要情况；讨论需要由市政府全体会议决定的其他重要事项。
市政府全体会议一般每半年召开一次。根据需要可安排有关部门、单位负责人或邀请有关人员列席会议。
第四十四条 市政府常务会议由市长、副市长、秘书长组成，由市长召集和主持。会议的主要任务是：传达和研究贯彻党中央、国务院，省委、省政府及市委的重要指示和决定；传达和贯彻市人大及其常委会的决议；分析形势，讨论决定全市性重大问题；讨论决定行政规范性文件及各部门、各县（市、区）政府请示的重要事项；讨论报请省政府审批的重要事项；讨论报请市委决定的事项；讨论通过提请市人大及其常委会审议的议案；汇报交流各市长分管领域上月工作完成情况和本月主要工作安排、建议等；讨论需要由市政府常务会议决定的其他事项。
市政府常务会议一般每月上旬和下旬各召开一次。根据需要可安排有关部门、单位负责人或邀请有关人员列席会议。
第四十五条 市长办公会议由市长召集和主持，每周召开一次。会议的主要任务是：交流各市长上周工作开展情况和本周主要工作安排；传达和研究贯彻省政府或省政府有关部门召开的全省性工作会议精神；研究确定市政府日常工作中事关全局、需要统筹安排的事项；研究市政府召开的全市性重要会议的准备事项；研究提交市政府全体会议、市政府常务会议讨论的事项；研究向省政府领导或省政府有关部门负责人汇报工作等有关事项；听取市政府领导重要的出国访问或赴外地考察情况汇报；研究处理市政府日常工作中的其他具体业务事项；沟通交流其他工作。
第四十六条 市政府专题会议根据需要不定期召开，由市长、副市长或秘书长召集和主持，或委托副秘书长、办公室副主任召集和主持，根据会议内容召集有关部门、县（市、区）政府负责人参加。会议的主要任务是：研究处理属于市长、副市长分管职责范围、需要统筹协调的业务事项；研究处理属于市政府既定工作安排、需要组织实施的业务事项；研究处理全市性重要活动的协调实施事项；研究处理具体问题的协调实施事项；研究突发性事件的处理意见；研究处理中央、省领导或市委、市政府主要领导对涉及面较广的具体问题所作批示的贯彻落实意见；研究处理市政府日常工作中的其他具体业务事项。
第四十七条 市政府学习会由市长、副市长、秘书长、市政府组成部门的主要负责人组成，根据需要可安排有关部门、单位负责人参加，由市长或副市长召集和主持。市政府学习会的主要内容是：学习现代经济、科技、法律和社会管理知识。一般采取报告会、专题讲座的形式。原则上每两个月安排一次，每次一个专题。
第四十八条 提请市政府全体会议、市政府常务会议和市长办公会议讨论的议题，由市政府分管领导或秘书长协调、审核后提出，报市长确定。涉及面广的，牵头部门要事先主动和相关部门协商，或由分管副市长牵头协调，协调会议意见要形成书面材料一并提交。部门意见不统一又未经协商、协调的事项，不得提交会议讨论决策。提请市政府专题会议讨论的议题由市政府办公室协调提出，报市长或市政府分管领导确定。市政府全体会议、市政府常务会议、市长办公会议、市政府专题会议和市政府学习会的组织工作由市政府办公室负责，有关文件和议题于会前送达与会人员。
第四十九条 严格会议请假制度。市政府领导不能出席市政府全体会议、市政府常务会议、市长办公会议、市政府学习会的，须向市长请假。如对议题有意见或建议，可在会前提出。部门参会对象不能参加上述会议的，应提前报告市政府秘书长，并向市长请假，经批准后，由部门安排其他负责人代会。
第五十条 市政府全体会议、市政府常务会议、市长办公会议的纪要经办公室有关领导和秘书长先后审核后，报市长签发。市政府常务会议议定的事项需要拟文批复或以其他文件形式下发的，须待会议纪要成文后，按公文审批程序审核签发。市政府专题会议的纪要由相关副秘书长、办公室副主任审核，秘书长签发，如有需要，报请分管副市长或市长签发。会议讨论决定的事项，宜于公开的，应及时公开报道。新闻稿须经秘书长或相关副秘书长、办公室副主任审定，重大事项的宣传报道，须报分管副市长或市长审定。
第五十一条 市政府及各部门召开的工作会议，要减少数量，控制规模，严格审批。凡以市政府名义召开的全市性会议，需报市政府批准，统一由市政府办公室按有关规定办理；应由各部门召开的全市性会议，不以市政府或市政府办公室名义召开，不邀请县（市、区）政府负责人出席，确需邀请的须报市政府批准，邀请县（市、区）政府主要负责人出席的须报市长批准。全市性会议应尽可能采用电视电话会议等快捷、节俭的形式召开。
第十一章 规范公文审批
第五十二条 各地各部门报送市政府的公文，应当符合《国家行政机关公文处理办法》《浙江省人民政府关于贯彻执行〈国家行政机关公文处理办法〉的意见》和《丽水市人民政府办公室公文处理规则》等有关规定，遵守行文规则，注重公文效用。除市政府领导交办事项和必须直接报送的绝密事项外，一般不得直接向市政府领导个人报送公文；各部门报送市政府的请示性公文，部门间如有分歧意见，主办部门的主要负责人要主动协商，达成一致；不能取得一致意见的，应列出各方理由，以书面形式提出办理建议。
第五十三条 各地各部门报送市政府审批的公文，以及以市政府和市政府办公室名义印发的公文，统一由市政府办公室按规定程序办理。以市政府名义的发文，经相关副秘书长或办公室副主任审核后，交秘书长或办公室主任复核，报分管副市长或市长签发；以市政府办公室名义的发文，包括市政府及办公室抄告单，一般由相关副秘书长、办公室副主任审核后，由秘书长或办公室主任签发，如有需要，报请分管副市长或市长阅后发。
第五十四条 市政府发布的决定、命令和报送上级政府的公文，向市人大及其常委会提出的议案，由市长签署或签发；市政府文件涉及机构编制、人事任免、财政预算、政府性建设计划、城市规划、土地出让、政府性债务等事关全市经济社会发展的重大事项，以及各类先进表彰事项和对象，经分管副市长或秘书长审核后，统一报市长审定。
第五十五条 市政府及各部门要进一步精简文件，属部门职权范围内的事务，由部门自行发文或由相关部门联合发文，不得要求市政府批转或市政府办公室转发。要加快网络化办公进程，加速协同办公系统推广进度，提高公文办理的效率。
第十二章 严肃纪律和改进作风
第五十六条 市政府组成人员要坚决贯彻执行党和国家的路线方针政策以及工作部署，严格遵守纪律，有令必行，有禁必止。
第五十七条 市政府组成人员必须坚决执行市政府的决定，如有不同意见可在市政府内部提出，在没有重新作出决定前，不得有任何与市政府决定相违背的言论和行为；代表市政府发表讲话或文章，个人发表涉及未经市政府研究决定的重大问题及事项的讲话或文章，事先须经市政府同意。
第五十八条 市政府组成人员要严格遵守保密纪律和外事纪律，严禁泄露国家秘密、工作秘密或者因履行职责掌握的商业秘密等，坚决维护国家的安全、荣誉和利益。
第五十九条 市政府组成人员要做学习的表率。市政府及各部门要建设学习型机关。市政府将通过学习会、理论务虚会、举办讲座、报告会等方式，组织市政府及各部门领导学习经济、科技、法律和现代管理等方面知识，不断充实新知识，提高履职能力。
第六十条 市政府领导要深入基层，调查研究，掌握实情，指导工作，解决实际问题。下基层要轻车简从，减少陪同，简化接待，不搞迎送。
第六十一条 市政府领导不为部门和下级政府的会议活动等发贺信、贺电，不题词。因特殊情况需要发贺信、贺电和题词的，一般不公开发表。市政府领导出席会议活动、下基层考察调研的新闻报道和外事活动安排，按有关规定办理。
第六十二条 市政府组成人员要严格执行请示报告制度和请销假制度。各部门要及时向市政府报告重要情况、重大事件和重大活动，对职权范围之外的重大问题要按规定程序及时向市政府请示。副市长、秘书长到市外开会、学习培训、参观考察、招商引资和疗养、休假等（以下简称外出），应事先报告市长，并由市政府办公室视情通报市政府其他领导。市政府各部门主要负责人或负责人外出，应按规定办理请假报告手续。
第十三章 附 则
第六十三条 本工作规则自印发之日起施行。原《丽水市人民政府工作规则》（丽政发〔2006〕7号）同时废止。
市政府特设机构、直属机构、派出机构等适用本规则。
汕头经济特区物业管理条例
广东省汕头市人大常委会
汕头市第十三届人民代表大会常务委员会公告
（第3号）
《汕头经济特区物业管理条例》已由汕头市第十三届人民代表大会常务委员会第八次会议于2012年8月31日通过，现予公布，自2012年12月1日起施行。
汕头市人民代表大会常务委员会
2012年8月31日
汕头经济特区物业管理条例
（2012年8月31日汕头市第十三届人民代表大会常务委员会第八次会议通过）
第一章 总则
第二章 物业管理区域及配套设施设备
第三章 业主、业主大会及业主委员会
第四章 前期物业管理
第五章 物业管理服务
第六章 物业使用及维护
第七章 法律责任
第八章 附则
第一章 总 则
第一条 为规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，改善人居环境，促进社会和谐，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规的基本原则，结合汕头经济特区（以下简称特区）实际，制定本条例。
第二条 特区范围内的物业管理及其监督管理活动适用本条例。
第三条 物业管理应当坚持以人为本，实行业主自治与专业服务、社区管理相结合的原则。
第四条 市、区（县）人民政府及有关部门应当制定扶持政策，采取措施，推动社会化、专业化、市场化的物业服务，促进物业服务行业的健康发展。
第五条 市房产行政主管部门负责物业管理活动的监督管理工作，组织实施本条例。
区（县）房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。区（县）人民政府未设立房产行政主管部门的，由市房产行政主管部门统一实施对物业管理活动的监督管理。
住房和城乡建设、民政、城乡规划、城市综合管理、水务、卫生、价格、环境保护、公安、工商行政管理、人民防空等行政管理部门，依法按照各自职责负责物业管理活动的监督管理工作。
第六条 街道办事处、镇人民政府负责协调物业管理和社区建设的关系，组织、指导业主大会的成立和业主委员会的选举工作，协助房产行政主管部门调解处理物业管理纠纷。
社区居民委员会、村民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、镇人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。
第七条 物业管理实行联席会议制度。联席会议由物业管理区域所在地街道办事处、镇人民政府负责召集，房产行政主管部门、社区居民委员会、村民委员会以及公安派出所、物业服务企业、业主委员会、相关行政管理部门等各方代表组成。
物业管理联席会议主要协调解决下列重大问题：
（一）业主委员会不依法履行职责的；
（二）业主委员会换届过程中出现问题的；
（三）履行物业服务合同中出现重大问题的；
（四）物业服务企业在变更交接过程中出现问题的；
（五）需要协调解决的其他物业管理矛盾和纠纷。
第八条 物业管理行业协会应当依法加强行业自律，规范行业行为，建立物业服务企业及其从业人员诚信档案和物业服务项目招标评标专家库，督促物业服务企业依法、诚信经营和服务，协助房产行政主管部门实行物业服务专业化、市场化，调解行业内部争议，维护会员合法权益，培训从业人员，促进行业健康发展。
第二章 物业管理区域及配套设施设备
第九条 划分物业管理区域时，应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，并遵循相对集中、便于管理的原则，具体划分方法如下：
（一）物业管理区域按照建设用地规划许可证确定的红线图范围划定，已经自然形成独立物业管理区域且无争议的，不再重新划分；
（二）分期开发或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备和相关场地共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备和相关场地能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域；
（三）已经实施物业管理的毗邻的不同物业管理区域，规模较小的，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域；
（四）旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的，由街道办事处、镇人民政府征求相关业主意见后，确定物业管理区域。
对物业管理区域划定有争议的，房产行政主管部门应当征求物业所在地街道办事处、镇人民政府，相关业主、社区居民委员会、村民委员会的意见后确定。
物业管理区域的划定，应当按照省、市有关规定向房产行政主管部门备案。
第十条 物业管理区域划定后，需要分立或者合并物业管理区域的，业主大会或者业主应当向街道办事处、镇人民政府申请并提交分立或者合并的方案，由街道办事处、镇人民政府会同房产行政主管部门审查，确认并公告。
制定物业管理区域的分立或者合并方案，应当经相关物业管理区域的业主大会同意；尚未成立业主大会的，由业主共同决定。
第十一条 新建住宅物业，建设单位应当在物业管理区域内按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例，配置物业服务用房，建筑面积不得少于八十平方米，最高不超过三百平方米；其中，物业服务企业办公用房不得少于六十平方米，业主委员会办公用房不得少于二十平方米。
分期开发建设的住宅物业，建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例配置物业服务用房。
第十二条 物业服务用房应当是地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电、采光、通风等基本设施。没有配置电梯的物业，物业服务用房所在的楼层不得高于四层。
第十三条 物业服务用房属全体业主共有，分别交由物业服务企业和业主委员会无偿使用。任何组织和个人不得擅自变更用途，也不得分割、转让、抵押。
第十四条 建设单位应当在申请建设工程规划许可证时，划定新建住宅物业服务用房、共用设施设备用房的位置和面积；城乡规划行政管理部门应当在核发的建设工程规划许可证以及附件、附图上予以明确。
房产行政主管部门应当在办理物业管理区域备案、核发商品房预售许可证、房屋所有权初始登记时，查验与物业服务用房、共用设施设备用房相关的建设工程规划许可资料，并将查验情况在物业管理区域的备案回执、房地产登记簿中予以记载。
建设单位应当在商品房销售时，将物业服务用房、共用设施设备用房的位置和面积在商品房销售方案中载明公示，并在商品房买卖合同中作出约定。
第十五条 建设单位应当按照城乡规划行政管理部门确定的标准，建设物业的配套车位、车库。物业的配套车位、车库应当经权属登记后方能出售。
物业的地下人防区域经人民防空、城乡规划行政管理部门批准，可以用作物业的配套车位出租。
第十六条 新建住宅物业内的供水、供电、供气等计量装置应当实行专有部分一户一结算表，共有部分独立计量表；安全防范、消防、环卫、邮政、通信等设施设备的配置应当符合物业使用的基本条件以及相关技术标准和规范。
配套设施不齐全的老旧住宅区，专业经营单位应当配合所在地人民政府采取措施逐步改造，实现供水、供电、供气等专业经营设施设备的分户计量、分户控制。业主及物业服务企业应当为改造工作提供便利。
第十七条 建设单位在竣工验收后，应当将住宅物业管理区域内供水、供电等专业经营设施设备及相关管线的所有权移交给专业经营单位，专业经营单位应当接收并承担管理、维修、养护和更新的责任。
第三章 业主、业主大会及业主委员会
第十八条 房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理中享有法律、法规规定的权利，并承担法律、法规规定的义务。
因买卖、赠与、继承等法律关系已经合法占有该房屋，但尚未办理所有权登记的，在物业管理活动中享有业主的权利，并承担相应的义务。
业主不得以放弃权利为由不履行义务。
第十九条 业主在物业管理活动中享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督住宅专项维修资金的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第二十条 业主在物业管理活动中应履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳住宅专项维修资金；
（五）遵守房屋装饰装修的有关规定和要求；
（六）按时交纳物业服务费用；
（七）法律、法规规定的其他义务。
第二十一条 物业的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。
第二十二条 已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑总面积百分之五十的，建设单位或者物业服务企业应当书面报告物业所在地街道办事处、镇人民政府，并在物业管理区域的显著位置公告，公告期为十五日。公告期满，业主可以向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。
同一物业管理区域内已交付专有部分百分之二十以上业主可以联名向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。
第二十三条 街道办事处、镇人民政府应当在收到书面要求之日起三十日内会同物业管理区域所在地房产行政主管部门组织业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。
业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、镇人民政府代表及社区居民委员会、村民委员会代表七至十五人组成，业主代表由业主推荐产生且不得少于筹备组总人数的三分之二，筹备组组长由街道办事处、镇人民政府选派代表担任。
业主大会筹备组成员名单应当在物业管理区域的显著位置公告。
第二十四条 筹备组履行下列职责：
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式；
（二）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；
（三）确认业主身份、业主投票权数和业主专有部分面积；
（四）拟定业主委员会选举办法草案，提出候选人建议名单；
（五）依法确定首次业主大会会议表决规则；
（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。
第二十五条 业主大会筹备组应当自组成之日起六个月内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。
业主大会筹备组自业主委员会产生之日起自动解散。
第二十六条 建设单位、物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，向业主大会筹备组提供业主清册、物业（包括物业管理区域内地上、地下的建筑物、设施设备和相关场地等）的基本资料、已筹集的住宅专项维修资金清册等文件资料，并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持。
第二十七条 首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则进行表决，并选举业主委员会。
第二十八条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成。一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域内未成立业主大会的，由业主共同履行业主大会职责。
业主大会通过业主大会会议和业主委员会行使职权。
第二十九条 业主大会讨论决定下列事项：
（一）制定或者修改业主大会议事规则、业主委员会议事规则和管理规约；
（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（三）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；
（四）选聘、解聘物业服务企业；
（五）提出分立或者合并物业管理区域的方案；
（六）筹集和使用住宅专项维修资金的相关事项；
（七）改建或者重建建筑物及其附属设施；
（八）物业管理区域内的其他重大物业管理事项。
第三十条 业主大会决定本条例第二十九条第六项、第七项规定的事项，应当经三分之二以上业主且专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上的业主同意。决定本条例第二十九条规定的其他事项，应当经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。建筑物总面积、专有部分面积以及业主人数按照下列方法确定：
（一）建筑物总面积为专有部分面积之和；专有部分面积按照房地产权证书记载的面积计算。尚未记载的，暂按测绘机构的实测面积计算。尚未实测的，暂按商品房买卖合同记载的面积计算；
（二）业主人数为专有部分的业主人数之和，已出售的专有部分的业主人数，一个专有部分按一人计算。尚未出售和虽已出售但尚未交付的专有部分的业主人数，以及同一业主拥有一个以上专有部分的业主人数，按一人计算。
车位、车库面积不计入前款规定的专有部分面积，不计投票权。
第三十一条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一位业主，无法送达的，应当在物业管理区域内公告。书面征求意见结果应当在物业管理区域的显著位置公示，业主有权查阅相关资料。
第三十二条 业主可以以书面委托的形式，约定由授权委托人在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。
第三十三条 一个专有部分有两个以上所有权人的，应当自行确定一人参与投票表决，但共有人所代表的业主人数为一人。
业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人投票表决。
未参与表决的业主的投票权数，按照业主大会议事规则执行。
第三十四条 业主拒付物业服务费，不缴存住宅专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。
第三十五条 物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项。物业管理事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。
第三十六条 未成立业主大会的物业管理区域，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由物业所在地的街道办事处、镇人民政府指导协助。
第三十七条 业主大会依法作出的决定，对全体业主具有约束力。
业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域的显著位置内及时公告。
第三十八条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，由三人以上单数组成。业主委员会委员应当由物业管理区域内的业主担任，每届任期不超过五年，可连选连任。
业主委员会应当自选举产生之日起十五日内召开首次会议，推选出业主委员会主任一名，副主任一至三名，推选情况应当在物业管理区域的显著位置公告，公告期为七日。
第三十九条 业主委员会应当自产生之日起三十日内持下列材料向房产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府备案：
（一）业主大会会议决定；
（二）业主大会议事规则；
（三）管理规约；
（四）业主委员会委员名单和基本情况；
（五）法律、法规规定的其他资料。
房产行政主管部门应当自收到前款规定资料之日起五日内，对符合条件的发给业主委员会备案回执，业主委员会凭备案回执办理刻制业主委员会公章等手续。
备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内办理备案变更手续。
第四十条 业主委员会未能产生的，街道办事处、镇人民政府和社区居民委员会、村民委员会应当给予指导和协助，推进业主委员会的成立。
第四十一条 业主委员会应当履行下列职责：
（一）执行业主大会决议，维护业主共同利益；
（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；
（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同；
（五）监督管理规约的实施；
（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
（七）组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用；
（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（九）法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。
第四十二条 业主委员会应当建立信息公开制度，向业主公布下列事项：
（一）业主大会议事规则、业主委员会议事规则和管理规约；
（二）业主大会和业主委员会的决议；
（三）物业服务合同；
（四）住宅专项维修资金的筹集、使用方案及情况；
（五）物业共用部位的使用与收益情况；
（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车辆的处分情况；
（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；
（八）其他应当向业主公开的情况和资料。
第四十三条 业主委员会换届时，应当在其任期届满前三个月提出换届筹备组人选名单，并在物业管理区域内公示。业主在公示截止之日起十五日内未提出异议的，换届筹备组按照公示人员名单成立；半数以上的业主提出异议的，由业主委员会重新提出人选名单。
换届筹备组在征求业主意见的基础上提出新一届业主委员会候选人名单，召开业主大会会议，进行换届选举，并向物业所在地街道办事处、镇人民政府报告会议情况和选举结果。
业主委员会应当在任期届满之日起十日内，将保管的有关财务、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会。
第四十四条 业主委员会未能按照本条例第四十三条规定组织换届选举的，由社区居民委员会、村民委员会在街道办事处、镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。
第四十五条 业主大会和业主委员会的工作经费由全体业主承担，有物业共用部位、共用设施设备经营收益的，可以从经营收益中列支，其筹集、管理和使用的办法由业主大会在议事规则中具体约定。
业主委员会应当每年至少一次在物业管理区域的显著位置公告工作经费的收支情况，接受业主监督。
第四十六条 业主委员会委员的任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。有下列情形之一的，委员资格自动终止：
（一）任职期限届满的；
（二）不再具备业主身份的；
（三）丧失履行委员职责能力的；
（四）任职期间被依法追究刑事责任的；
（五）向业主大会或者业主委员会提出辞职并经同意的；
（六）业主大会议事规则规定的其他情形。
业主委员会应当及时将业主委员会委员资格终止的情况在物业管理区域的显著位置公告。资格终止的业主委员会委员应当自公告终止之日起三日内，将属于业主大会、业主委员会的印章、财务账目、资料档案、办公设施设备等移交给业主委员会。
第四十七条 业主委员会或者业主委员会委员未按本条例规定移交所保管的印章、财务账目、资料档案、办公设施设备及其他属于业主所有的财物的，由街道办事处、镇人民政府督促移交；拒不移交的，新一届业主委员会或者其他业主委员会委员可以请求公安机关协助移交。
第四十八条 同一个物业管理区域内分期建设的项目，先期建设的区域已成立业主大会及业主委员会的，后期建设的区域，业主委员会委员采取补选的形式产生。补选时，在后期建设区域召开业主大会，按照后期建设区域占物业管理区域房屋建筑面积比例确定补选委员的人数。
先期建设的区域业主大会成立后，业主委员会应当将下列事项书面告知建设单位、物业服务企业：
（一）管理规约；
（二）业主大会议事规则；
（三）业主委员会议事规则；
（四）业主大会、业主委员会的其他决定；
（五）物业服务合同约定的其他项目。
建设单位在销售后期建设的物业时，应当向物业买受人明示本条第二款所列事项。
第四十九条 业主委员会和业主委员会委员不得有下列行为：
（一）在本物业管理区域从事物业服务经营活动；
（二）在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职；
（三）擅自以业主大会、业主委员会的名义开展活动；
（四）未经业主大会同意，选聘、解聘物业服务企业，或者使用业主大会和业主委员会的工作经费；
（五）作出违反法律、法规的决定。
第五十条 业主大会或者业主委员会作出的决定违反法律、法规的，房产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府应当责令限期改正或者撤销决定，并通告全体业主。
业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第四章 前期物业管理
第五十一条 建设单位应当在住宅物业的业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前，通过招投标的方式选聘具有相应资质的前期物业服务企业，提供前期物业服务。有下列情形之一的，经房产行政主管部门批准，可以通过协议方式选聘：
（一）投标人少于三个；
（二）住宅物业的总建筑面积不超过五万平方米。
第五十二条 建设单位采用公开招标方式选聘前期物业服务企业的，应当在公共媒介上发布招标公告。招标公告应当载明招标人的名称、地址和招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。
建设单位不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得向潜在投标人提出与物业管理项目实际要求不符的资格要求，对不同资质等级的物业服务企业应当设定同一评标标准。
第五十三条 分期开发的建设项目划定为一个物业管理区域的，其前期物业服务项目招投标应当以物业管理区域为范围。
分期开发的物业划定为一个物业管理区域的，应当由同一物业服务企业提供服务。
第五十四条 建设单位应当与物业服务企业签订前期物业服务合同，物业服务企业应当自签订合同之日起十五日内将合同向物业所在地房产行政主管部门备案。
前期物业服务合同应当约定物业承接查验事项，没有约定或者约定不明确的，按照国家标准、行业标准履行。没有国家标准、行业标准的，按照符合合同目的的特定标准履行。
第五十五条 建设单位应当在出售物业前，制定临时管理规约，对下列事项作出约定：
（一）全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备；
（二）建筑物及其附属设施设备的使用、维护、管理；
（三）住宅专项维修资金的缴存、使用；
（四）物业共有部分的使用与收益分配；
（五）业主的权利与义务；
（六）违反临时管理规约应当承担的责任。
临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。
临时管理规约的效力至业主大会审议通过的管理规约生效时终止。
第五十六条 建设单位应当在商品房销售方案中明示临时管理规约的内容。物业买受人与建设单位签订商品房买卖合同时，应当书面承诺遵守临时管理规约。
第五十七条 建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费。本条例施行前建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费，由建设单位承担。
第五十八条 物业服务企业应当在前期物业管理期间履行以下职责：
（一）参与工程的检查，对发现的工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题，及时向建设单位或者相关行政管理部门提出整改建议，并协助行政管理部门督促落实；
（二）就共用设施设备的安装位置、管线走向等事宜向建设单位提出建议，并参与共用设施设备的安装、调试等工作；
（三）建立物业共用部位、共用设施设备等工程信息资料和日常管理档案；
（四）根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定，向业主提供物业服务并引导业主遵守约定，维护物业公共利益和管理秩序；
（五）配合房产行政主管部门、街道办事处、镇人民政府做好业主大会的成立工作。
第五十九条 建设单位应当在交付物业十五日前，与物业服务企业完成对物业共用部位、共用设施设备的查验，并由双方签字确认查验记录。
物业服务企业应当将物业承接查验情况在物业管理区域的显著位置公示，不得承接不符合交付使用条件或者未经查验的物业。
第六十条 建设单位应当在物业承接查验二十日前，向物业服务企业移交下列资料：
（一）物业管理区域备案资料；
（二）物业的报建、批准文件，竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（三）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；
（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（五）物业管理区域内建筑物、场地、设施设备的产权清单；
（六）承接查验所必需的其他资料。
第六十一条 分期开发建设的物业可以根据开发建设的进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业整体交接手续。
第六十二条 建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容。
物业买受人应当在建设单位交付物业后，按照商品房买卖合同约定的时间、标准和方式交纳物业服务费。已竣工但尚未交付买受人的，物业服务费由建设单位全额承担。
物业通过竣工验收达到交付条件，业主收到书面交付通知并办理完相关手续的，即为交付。业主收到书面交付通知后一个月内无正当理由不办理相关手续的，视为交付。
第五章 物业管理服务
第六十三条 特区外物业服务企业来特区从事物业管理服务的，应当向市、区（县）房产行政主管部门备案。
物业服务企业自取得资质证书之日起三个月内可以自愿加入物业管理行业协会。
第六十四条 市房产行政主管部门负责物业服务企业二级资质证书的初审和三级资质证书的颁发和管理。
物业服务企业应当按照房产行政主管部门核定的物业服务企业资质等级，在资质证书的有效期内从事相应的物业管理服务活动，不得超越资质等级承接物业管理项目，从业人员应当按照国家有关规定，取得相应的职业资格证书。
物业服务企业三级资质证书的有效期为三年，需要延续有效期的，应当在有效期届满三十日前向市房产行政主管部门提出申请；逾期未申请延续或者申请未获批准的，物业服务企业应当重新申请取得资质，其资质等级按照最低等级核定并设定一年的暂定期。
第六十五条 物业服务企业资质证书被依法吊销的，自吊销之日起三年内，其法定代表人以及负有主要责任的经理、项目经理不得在物业服务企业任职。
第六十六条 物业管理应当实行信用信息管理制度。房产行政主管部门应当对物业服务企业信用实施管理和考核。
房产行政主管部门可以委托物业管理行业协会建立物业服务企业信用档案。
第六十七条 房产行政主管部门应当建立物业管理区域档案管理制度，建设单位、物业服务企业、业主大会和业主委员会应当将物业服务活动中形成的具有保存价值的有关资料，报送房产行政主管部门。
物业服务企业应当建立物业管理档案，妥善保管相关物业资料，不得泄露业主资料，不得用于与物业管理服务无关的活动。物业服务合同终止时，应当将物业管理档案移交业主委员会。
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