浅析商品房买卖当中屋面广告权益归属的法律问题/武志国

作者:法律资料网 时间:2024-05-16 18:21:39   浏览:9433   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载
浅析商品房买卖当中屋面广告权益归属的法律问题

武志国


  一、屋顶和外墙面的权属及处分

业主对住宅、经营性用房等房屋专有部分享有专有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

屋顶和外墙面作为房屋的共有部位,业主对此享有共有和管理的权利,包括用于设置广告位并收益的权利。

二、屋顶和外墙面广告权益约定取得的分析

(一)约定的内容

由于屋顶和外墙面具有较大的广告资源价值,房地产开发企业一般通过在商品房买卖合同或其补充协议约定取得外墙面的使用收益权。

约定的类似内容一般为:“屋顶、外墙面的使用权以及据此产生的收益权归房地产开发企业所有;小区及其附着物广告位收益归房地产开发企业所有”等。

(二)约定的影响

虽然房地产开发企业取得屋顶和外墙面广告权益能够带来相当的收益,但是也存在一定的负面影响:首先,前述约定会使待销售的商品房增加了负担,某种程度会降低其销售的吸引力。其次,通过对屋顶和外墙面的使用、收益等简单的归属约定并不能解决所有问题,即并不能保证房地产开发企业顺利获得收益,可能会发生业主主张相关约定存在效力瑕疵并要求返还收益,或发生业主拒交物业费等纠纷,最终导致房地产开发企业与第三方签署的广告位使用协议难以顺利履行。

(三)约定的性质

以合同约定的方式取得房屋屋顶和外墙面使用权的行为,实际上是购房人将外墙面使用权、收益权转让的行为,本质上应是一种租赁关系,是债权安排,而不宜认定为权益保留,权益保留更容易被抵触和否定。

(四)约定的效力

屋顶、外墙面虽为房屋天然共有不可分割的部分,但其收益权可以让与,一般情况下,应当认定有关使用收益权的让渡约定有效。 但是,上述广告权益归属的约定在实践中常面临以下效力风险:

1、存在被认定为霸王条款而无效的风险

在中消协揭晓2005 年度十大不平等格式条款的评选结果中,商品房业主无墙面广告权条款被列入其中 ,中消协对上述条款的认定具有相当的权威和影响,但这并非行政认定或司法认定。

《合同法》第四十条规定“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效”。《合同法》第39 条第2 款规定:“格式条款是当事人为重复使用而预先拟订,并在订立合同时未与对方协商的条款。”此条规定了格式条款的认定要件,包括预先制定、重复使用和未经磋商等要件。

2、存在被认定为显失公平而予以撤销或变更的风险

屋顶和外墙面都属于房屋的有机组成部分,业主应享有这些部分所有权项下的完整的权能。房地产开发企业保留其使用收益权,可能被认定为不公平交易。

最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》(试行)第72条规定:“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验,致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的,可以认定为显失公平。” 显失公平的合同条款,并不导致合同条款的无效,属于可变更、可撤销范畴。目前司法实践中认定显失公平难有量化的标准,只能根据不同的案情、不同的经济环境作个案认定。

3、存在被认定为效力待定的风险

外墙面、屋顶所有权为所在楼宇全体购房人共同所有,单一业主无权就业主共有权益部分做出特别约定。因此,房地产开发企业与全体业主签署完毕相关的协议后或者取得全体业主的追认前,与业主单个签订的屋顶外墙广告权条款属于效力待定条款。

现实中,房地产开发企业与每一个业主作相同的约定,理论上应被视为与房地产开发企业全体业主之间做了有效约定或者取得了业主大会的同意。

(四)约定的完善
下载地址: 点击此处下载

辽宁省人民警察巡察条例

辽宁省人大常委会


辽宁省人民警察巡察条例
辽宁省人大常委会


(1996年9月28日辽宁省第八届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过)

目 录

第一章 总 则
第二章 管理职权
第三章 处罚权限
第四章 处罚程序
第五章 执法监督
第六章 附 则

第一章 总 则
第一条 为加强人民警察巡察工作,维护社会秩序和公共安全,保护公民的合法权益,根据有关法律、法规的规定,结合我省实际情况,制定本条例。
第二条 执行巡察任务的人民警察必须遵守本条例。
第三条 省公安机关主管全省人民警察巡察工作。
市、县(含县级市、区,下同)公安机关负责本辖区道路、广场的巡察工作。
执行巡察任务的人民警察应当受理本警区内的报警和公民的紧急求助。
第四条 省、市、县人民政府应当加强对本行政区域内人民警察巡察工作的领导,督促有关部门在其职责范围内配合人民警察巡察工作,对妨碍人民警察巡察工作的行为予以纠正。
第五条 人民警察依法执行巡察任务受法律保护,单位和个人应当支持人民警察的巡察工作。
第六条 人民警察执行巡察任务时,必须坚持教育与处罚相结合、管理与服务相结合的原则。

第二章 管理职权
第七条 人民警察执行巡察任务时履行下列职责:
(一)维护社会治安秩序和交通秩序;
(二)协助有关部门做好街面市场、市容环境的管理工作和公共设施的保护工作;
(三)参加突发性治安事件和灾害事故的处置工作;
(四)参加处理非法集会、游行、示威活动;
(五)接受报警,劝解、制止发生在公共场所的纠纷,预防和制止犯罪;
(六)制止妨碍国家工作人员依法执行职务的行为;
(七)纠正人民警察警容风纪;
(八)救助受伤、患病、遇险等处于无援状态的人,帮助遇到困难的残疾人、老人和儿童;
(九)受理拾遗物品,设法送还失主或送交拾物招领部门;
(十)法律、法规规定由执行巡察任务的人民警察履行的其他职责。
第八条 人民警察执行巡察任务时,可以行使下列权力:
(一)制止现行犯罪,对重大犯罪嫌疑人或在逃的案犯可以依法先行拘留或者采取其他强制措施;
(二)对严重危害社会治安秩序或者威胁公共安全的人,强行带离现场,予以拘留或者采取其他强制措施;
(三)依法盘问有违法犯罪嫌疑的人,检查涉嫌犯罪的、车辆、物品;
(四)依法查验居民身份证、外来人口暂住证、占道许可证和机动车辆驾驶证等证件;
(五)纠正违反道路交通管理的行为;
(六)在追捕、救护、抢险等紧急情况下,经出示证件,依法优先使用单位或个人的交通、通信工具。用后应当及时归还,并支付适当费用;造成损失的,应予赔偿。
(七)对违反治安管理或者其他公安行政管理法律、法规的个人或者组织,依法实施行政处罚和行政强制措施。
第九条 人民警察执行巡察任务时,遇有重要情况应当立即报告,对需要采取紧急措施的应当进行先期处置,对需要查处的案件、事件或事故应当移交公安机关主管部门处理。

第三章 处罚权限
第十条 人民警察在执行巡察任务时,对违反治安管理规定的人,依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》给予处罚。
第十一条 人民警察在执行巡察任务时,对违反规定携犬、屠宰犬、交易犬的,依照《辽宁省养犬管理规定》给予处罚。
第十二条 人民警察在执行巡察任务时,发现沿街设置的广告牌、霓虹灯、遮阳棚及其他设施危及公共安全的,应及时通知设置单位采取措施,消除危险;对不采取措施消除危险的,交有关部门处理。
第十三条 发生突发事故、事件时,执行巡察任务的人民警察对影响处理、救助工作或扰乱现场秩序的人,予以警告;对严重扰乱现场秩序的人,可以强行带离现场,依法予以行政拘留,或者采取法律规定的其他强制措施。
第十四条 执行巡察任务的人民警察,对有下列第(一)项至第(三)项行为之一的单位或个人,处警告或50元以下罚款;对有第(四)项行为的单位或个人,处警告或200元以下罚款:
(一)在道路上打球、跳舞、溜旱冰等妨碍交通的;
(二)未征得公安机关同意,占用道路摆摊、堆物、搭建各种设施、进行集市贸易活动等影响车辆通行的;
(三)未征得公安机关同意,占用道路设置停车场、存车处影响车辆通行的;
(四)未向公安机关办理手续,挖掘道路的。
第十五条 执行巡察任务的人民警察,对违反交通管理有下列行为之一的机动车驾驶员应给予警告或按法律程序移交交通警察处理:
(一)逆向行驶的;
(二)在禁行的时间、道路上行驶的;
(三)不按规定会车、倒车或掉头的;
(四)在禁止停放车辆的地方停放车辆的;
(五)用轻便摩托车载人或载物超过标准的。
第十六条 执行巡察任务的人民警察,对有下列行为的行人、非机动车驾驶员给予警告:
(一)不遵守交通指挥信号的;
(二)骑自行车带人违反规定或故意进入快车道;与机动车争道抢行的;
(三)非机动车逆向行驶的、在禁止停放的区域停放的或不按规定载运物品的。
第十七条 执行巡察任务的人民警察,对有下列行为之一的人,可以暂扣与违法行为有关的车辆、物品、证件,移送有关部门处理:
(一)未经批准,在道路、广场上从事经营活动的;
(二)在街面市场欺行霸市、强买强卖或者设置骗局进行非法经营的;
(三)在道路或广场非法买卖国家统一管理的票证的;
(四)在道路或广场非法买卖外汇、金银或金银制品的;
(五)非法从事客运经营的。

第四章 处罚程序
第十八条 对违法事实确凿并有法定依据,对公民处以50元以下罚款或者警告的,执行巡察任务的人民警察可以当场作出处罚决定,由当事人到指定的银行缴纳罚款;其中处20元以下罚款或者不当场收缴事后难以执行的,可以由人民警察当场收缴罚款。
前款规定以外的处罚决定,由公安机关作出,并依法执行。
第十九条 对移送案件,公安机关应当制作案件移送书,连同有关证据和暂扣的物品一并移送有关主管部门。
有关主管部门对公安机关移送的案件应当受理,不得拒绝,并应当将处理结果告知移送案件的公安机关。
第二十条 有两种以上违法行为的分别裁决,合并执行。对同一个违法行为,不得重复处罚。
第二十一条 实施行政处罚必须按照《中华人民共和国行政处罚法》的有关规定执行。

第五章 执法监督
第二十二条 人民警察在执行巡察任务时必须做到:
(一)按规定着装,佩带巡察标志、武器、警械及通信工具;
(二)恪尽职守,遵纪守法,服从命令,听从指挥,团结协作,英勇顽强;
(三)严格执法,秉公办事,清正廉明;
(四)警容严整,举止规范,用语文明,服务热情,礼貌待人。
第二十三条 执行巡察任务的人民警察必须自觉接受社会和公民的监督;任何单位或者个人发现其有违法违纪行为,有权提出控告和检举。
第二十四条 公安机关应当建立教育培训和管理督察制度,对执行巡察任务的人民警察进行政治、业务等教育培训和行政执法监督。
执行巡察任务的人民警察徇私舞弊、索贿受贿、枉法裁决情节较轻的,由所在单位或上级机关给予行政处分;对当事人造成损失的,应依法给予赔偿;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

第六章 附 则
第二十五条 本条例所称的道路,是指城市的主、支干道。
第二十六条 本条例自公布之日起施行。



1996年9月28日

威海市人民政府关于印发《威海市科学技术奖励办法》的通知

山东省威海市人民政府


威政发 〔2008〕8号


威海市人民政府关于印发《威海市科学技术奖励办法》的通知

各市、区人民政府,高技术产业开发区、经济技术开发区管委会,市政府各部门、单位:
  《威海市科学技术奖励办法》已经市政府同意,现印发给你们,望认真贯彻执行。



二○○八年二月十五日

威海市科学技术奖励办法


  第一条 为奖励在科学技术进步活动中做出突出贡献的组织、个人,调动科学技术工作者的积极性和创造性,推动科教兴威战略实施,增强自主创新能力,建设创新型城市,根据《国家科学技术奖励条例》、《山东省科学技术奖励办法》等规定,结合我市实际,制定本办法。
  第二条 市政府设立市科学技术奖,每年度评审一次。奖励等次设最高奖、一等奖、二等奖和三等奖。
  第三条 市科学技术奖励贯彻自主创新、重点跨越、支撑发展、引领未来的方针;坚持尊重知识,尊重人才;鼓励自主创新、产学研结合和科技成果推广应用;注重科学技术水平和取得自主知识产权状况;注重科学技术对解决我市经济社会发展重大问题做出的贡献和取得的效益。
  市科学技术奖的推荐、评审和授奖,坚持公开、公平、公正的原则;依法管理,求真务实,注重实效,严格评审标准,不受任何组织或个人的非法干涉,坚决防止弄虚作假。
  第四条 市政府设立市科学技术奖励评审委员会(以下简称评审委员会),负责市科学技术奖评审工作。评审委员会组成人员由市科学技术行政部门提出,报市政府批准。
  评审委员会下设办公室,设在市科学技术行政部门,具体负责评审委员会日常工作。
  第五条 评审委员会应当聘请有关方面的专家、学者组成若干个专业评审组,按照本办法规定开展评审工作。
  第六条 评审委员会组成人员及工作人员在评审工作中不得与科学技术奖申报者或有可能影响评审公正的人员单独接触,不得违反规定透露参评项目的技术内容及评审情况。
在评审过程中,与科学技术奖申报者或参评项目有近亲属关系或利害关系的评审专家及工作人员应当回避。
  第七条 市科学技术奖奖励范围包括:
  (一)在当代科学技术前沿取得突破或在促进科学技术发展中有重要贡献的。
  (二)在科学技术创新、科学技术成果转化和高新技术产业化中,取得技术发明、技术创新,创造了显著经济效益、生态效益或社会效益的。
  (三)在基础研究和应用基础研究中阐明自然现象、特征和规律,做出重要科学发现,具有重要科学价值,得到国内外自然科学界公认的。
  (四)运用科学技术知识做出产品、工艺、材料及其系统等,在技术上有较大创新,实施后取得显著经济效益、生态效益或社会效益的。
  (五)在实施技术开发与推广项目中,完成科学技术创新、科学技术成果转化与推广,实现科学技术成果引进消化吸收再创新,创造显著经济效益的。
  (六)在实施社会公益项目中,长期从事科学技术基础性工作和社会公益性科学技术事业,获得重要科技成果,创造显著社会效益的。
  (七)在实施重点工程项目中,在技术和系统管理方面有创新,达到国内先进水平的。
  (八)在实施管理科学项目中,明显提高了决策科学化和管理现代化,已获显著社会效益或经济效益的。
  (九)与我市合作研究、开发,取得重要科技成果;传授先进科学技术,培养人才成效显著;为发展我市国际科学技术交流与合作做出重要贡献;在我市独资、合资企业及其他组织中开展科技成果转化与推广应用活动,并取得显著经济效益、生态效益或社会效益的外国人或外国组织。
  第八条 市科学技术奖由下列单位推荐:
  (一)各市、区人民政府,高技术产业开发区、经济技术开发区管委会;
  (二)市政府有关部门和直属机构;
  (三)经市科学技术行政部门认定的符合规定资格条件的其他单位或个人。
  第九条 申报市科学技术奖的科技成果有下列情形之一的,不得推荐:
  (一)对知识产权有争议的;
  (二)对科技成果的完成单位或完成人有争议的;
  (三)已经获得国家或省科学技术奖励的。
  第十条 市科学技术奖的申报、推荐、评审和授奖等活动,应当逐步采用计算机网络技术进行管理。
  第十一条 申报市科学技术奖的,应当按照行政隶属关系向具有推荐资格的单位提交《威海市科学技术奖推荐书》,并提供真实、可靠的材料。
  申报市科学技术奖的科技成果应当经过科学技术行政部门组织的科学技术成果评价。单位申报的,申报前应当在本单位公示。
  第十二条 推荐单位应当对市科学技术奖申报材料进行审查。对符合条件的,报送评审委员会办公室。
  第十三条 评审委员会对各专业评审组的评审结果进行复审后提出授奖项目建议,并在市级新闻媒体上公示,接受社会监督。公示期为30日内,公示期满无异议的,报市政府批准。
  第十四条 获得市科学技术最高奖的,由市长签署并颁发荣誉证书和奖金。
  获得市科学技术一等奖、二等奖和三等奖的,由市政府颁发荣誉证书和奖金。
  第十五条 市科学技术最高奖、一等奖、二等奖、三等奖的奖金分别为30万元、5万元、2万元、1万元。
  市政府将根据科技、经济发展的需要,适时提高市科学技术奖的奖励经费和奖金数额。对我市获得国家科学技术一等奖、二等奖的项目,市政府分别配套奖励100万元、50万元,其中奖励资金的20%用于奖励项目科研团队,80%用于资助获奖者的科研活动。
  市科学技术奖的奖励经费列入市级财政预算。
  第十六条 市科学技术奖奖金应当按照完成人的贡献大小分配,任何单位和个人不得截留、挪用。
  第十七条 市政府有关部门可以根据国防、国家安全的特殊情况,设立部门科学技术奖,奖励范围仅限于涉及国防、国家安全等保密科技成果。具体办法由有关部门制定,报市科学技术行政部门备案。市政府其他组成部门和直属机构不得设立科学技术奖。
  各市、区政府应当设立本辖区的科学技术奖。具体奖励办法自行制定,奖励经费列入本级财政预算。
  第十八条 鼓励社会力量设立面向社会的科学技术奖。社会力量设立面向社会的科学技术奖,应当在市科学技术行政部门办理登记手续,并不得在奖励活动中收取任何费用。
  社会力量设立面向社会的科学技术奖的具体管理办法,由市科学技术行政部门另行制定,报市政府批准后实施。
  第十九条 剽窃、侵夺他人科学技术成果或以其他不正当手段骗取市科学技术奖的,由市科学技术行政部门报市政府批准后撤销奖励,追回荣誉证书、奖金。对负有直接责任的人员,由有关单位依法依纪给予处分;构成犯罪的,依法追究其刑事责任。
  第二十条 推荐单位提供虚假材料,协助他人骗取市科学技术奖的,由市科学技术行政部门给予通报批评,暂停或取消其推荐资格。对负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员,由有关单位依法依纪给予处分;构成犯罪的,依法追究其刑事责任。
  第二十一条 参与市科学技术奖评审活动的专家和工作人员,在评审活动中有弄虚作假或与申报单位、申报人单独接触,透露参评项目的技术内容及评审情况等徇私舞弊行为的,由市科学技术行政部门暂停或取消其评审资格。对有关人员,由有关单位依法依纪给予处分;构成犯罪的,依法追究其刑事责任。
  第二十二条 社会力量未经登记,擅自设立面向社会的科学技术奖,由市科学技术行政部门予以取缔。
  社会力量经登记设立面向社会的科学技术奖,但在科学技术奖励活动中收取费用的,由科学技术行政部门没收其所收取的费用,可以并处所收取费用的1倍以上3倍以下的罚款;情节严重的,撤销登记。
  第二十三条 本办法自发布之日起施行。市政府2003年8月28日发布的《威海市科学技术奖励办法》(市政府令第49号)同时废止。