商品房买卖合同纠纷案件的常见法律问题(一)/刘金锋

作者:法律资料网 时间:2024-07-23 11:31:57   浏览:8959   来源:法律资料网
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商品房买卖合同纠纷案件的常见法律问题(一)

刘金锋


 (一) 关于商品房销售广告和宣传材料是否为要约的问题

  《解释》第3条规定"商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任"。因此,出卖人的销售广告和宣传材料的内容符合以下三个条件时,就应认定为要约:1.出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出说明和允诺;2.该允诺和说明具体确定; 3.对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。出卖人违反该内容的,应承担违约责任。

  (二) 关于认购协议与定金的问题

  认购协议是广泛存在于商品房销售中的一种文书,与正式买卖合同的关系是预约合同与本约合同的关系,约定的是当事人为将来订立本约合同而应履行的义务,只要当事人为缔结本约进行了磋商,就履行了预约的义务,而对于是否缔结了本约则在所不问。一般情况下,认购书中有定金条款,是为了保证买受人与出卖人之间订立房屋预售合同或买卖合同而交付的定金,在性质上属于立约定金,立约定金所担保的是定约行为。双方当事人不能就本约条款协商一致的,并不能一概认定为当事人拒绝订立本约,而适用定金罚则。可以分为以下二种情况分别予以处理:1.如果双方争议的条款在认购协议中已经出现,说明双方曾经为此达成一致意见,双方在签订正式合同时即应当接受,否则即属于拒绝订立本约,是对预约的违反,因而可以适用定金罚则;2.如果双方无法达成一致的条款在认购协议中未曾出现,当事人协商不成时,不能就此认定为任何一方当事人违反预约的约定,因而不适用定金罚则,定金应退还买受人。

  (三) 关于办理房屋权属证书的问题

  现因办证发生的纠纷,往往是出卖人无法办理房屋所有权证和国有土地使用证导致的买受人办证迟延。为解决购房人在入住后,长期拿不到房屋产权证书,购房人无法行使房屋所有权,合法权益遭受侵害的情况,《解释》第十八条 规定“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”;第十九条 规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”
  此类案件中出现的难点问题是在合同没有约定的情况下,如何认定办证义务以及关于违约金的计算标准如何确定的问题。权属登记通常先由开发商完成初始登记,之后才由各个买受人办理分户登记。开发商负有的办证义务主要分两部分:一是初始登记时的办理义务;二是买受人申办产权时其所承担的协办、通知义务。双方当事人在合同中没有约定违约金的,按照《解释》的规定"可以按照已付购房款的总额,参照中国人民银行规定的金融机构收逾期贷款利息的标准计算"。

   (四) 关于双倍赔偿的问题

  对房地产开发公司严重违反诚实信用原则,损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为,《解释》中第8条、第9条、第14条分别规定了6种情况下商品房买卖合同纠纷可适用惩罚性赔偿。但买受人要求惩罚性赔偿胜诉的很少,原因很多,其一是当事人对所发生的纠纷是否与《解释》规定的情形一致考虑不周,诉讼的期望值过高,遇纠纷就要求惩罚性双倍赔偿,导致败诉;其二是开发商违规操作,边开发边办理相应的行政审批手续,如出卖人交付了房屋,但无法办理产权证,而在诉讼之前,出卖人又取得了相关手续,促使商品房买卖合同的目的实现,由于出卖人不及时告知买受人,引发买受人诉讼后,只得撤诉或败诉;其三是各基层法院对惩罚性赔偿理解不一致,认为商品房买卖与其他消费有别,不应在商品房买卖中适用双倍赔偿,因尺度把握不准,导致在适用惩罚性赔偿时缩手缩脚,不敢大胆适用。《解释》并非是对消法49条的直接适用,消法的适用前提是欺诈,《解释》规定的适用惩罚性赔偿的5种情形,都是由于出卖方违背诚实信用原则,欺骗消费者,致使标的物无法交付,或者标的物上具有某种瑕疵造成的。这也就是说,《解释》规定的商品房买卖中的惩罚性赔偿适用原则是,卖方不遵守买卖规则的行为欺诈或者恶意违约,因行为欺诈或者恶意违约而导致合同无效或者被撤销后,所应承担的责任,而不是由于经营者在经营行为中因商品欺诈或服务欺诈而承担的双倍赔偿责任,两者在适用前提上有差距。此外,消法的双倍赔偿的结果和《解释》中的惩罚性赔偿的结果也有不同。《解释》的适用结果是"不超过已付购房款一倍",将惩罚性赔偿的数额控制在"已付房款的一倍以下",和消法的双倍赔偿明显存在着差别。应严格把握适用《解释》规定的标准,只有在由欺诈或者恶意违约等情形下导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时,可以请求惩罚性赔偿,即买受人除可以请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外,还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍以内的赔偿责任。



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荆州市政府债务还贷准备金管理暂行办法

湖北省荆州市人民政府


荆州市政府债务还贷准备金管理暂行办法

荆州市人民政府令第69号


  《荆州市政府债务还贷准备金管理暂行办法》经市政府研究同意,现予公布,自公布之日起施行。



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  市 长:王祥喜 





  二○○九年二月六日  







荆州市政府债务还贷准备金管理暂行办法



第一条 为进一步规范和加强政府债务管理工作,保证按时足额偿还政府债务,维护政府信誉,根据《国际金融组织和外国政府贷款赠款管理办法》(财政部令第38号)、《财政部关于印发<国际金融组织和外国政府贷款还贷准备金管理暂行办法>的通知》、《财政部关于制发<国债转贷地方政府管理办法>的通知》、《湖北省人民政府办公厅关于转发<湖北省转贷国债资金管理办法>的通知》,结合本市实际,制定本办法。

第二条 市政府设立政府债务还贷准备金,用于防范和化解政府债务风险,市财政局作为本级政府的债权债务代表,具体负责本市还贷准备金的管理工作。

 第三条 本办法所称的政府债务,是指由政府及其所属部门举借或依法担保以及在特殊情况下需由政府偿还的债务。主要包括由政府作为借款人或担保人并出具承诺书承担偿债责任的国际金融组织贷款、外国政府贷款、国债转贷及国内金融机构贷款等。

 第四条 本办法所称的还贷准备金,是指市政府为确保按时足额偿还贷款债务而筹集、运用、存储和管理的专项资金。

 第五条 市政府还贷准备金的来源:

(一)财政预算内安排的部分资金。

(二)按部门预算标准安排各单位基本支出后,从单位非税收入中统筹一部分(有法定专门用途或政府安排有专门用途的非税收入不予统筹)。

1、公务员管理和参照公务员管理单位按30%统筹。

2、其他单位按20%统筹(对从事义务教育和幼儿教育的学校、医院、福利院不予统筹)。 (三)从政府性基金(附加)收入中统筹一部分。

(四)还贷准备金的增值部分。

(五)其他来源。

 第六条 还贷准备金的金额至少应当满足未来一年内到期债务的周转垫付需要。

 第七条 还贷准备金应当专项用于市政府债务的还本及付息。

 第八条 还贷准备金应当专户管理、专款专用,任何部门、单位和个人不得以任何理由挪用、挤占还贷准备金。

 第九条 在不影响还款垫付能力的前提下,市财政局报经市政府批准后,可以使用还贷准备金核销或减免因政策变动等特殊因素而无法收回的贷款债务。

 第十条 市财政局在确保还贷准备金安全性和流动性的前提下,可以采取银行存款或者投资国债等措施实现其保值增值。

 第十一条 市财政局应当按照有关规定对还贷准备金进行会计核算,确保会计信息真实、完整、准确。

 第十二条 市财政局要依法管理和使用还贷准备金,发现有违法、违规行为的,要依法处理;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

 第十三条 国家开发银行贷款偿债资金管理,按照《荆州市人民政府关于印发<荆州市国家开发银行贷款偿债资金管理办法>的通知》(荆政发〔2003〕70号)规定执行。

 第十四条 本办法有效期为五年。

 第十五条 本办法自公布之日起施行。


国务院关于深圳市城市总体规划的批复

国务院


国务院关于深圳市城市总体规划的批复

国函〔2010〕78号


广东省人民政府:
  你省《关于上报深圳市城市总体规划(2007-2020)的请示》收悉。现批复如下:
  一、原则同意修订后的《深圳市城市总体规划(2010-2020年)》(以下简称《总体规划》)。
  二、深圳市是我国的经济特区,全国性经济中心城市和国际化城市。《总体规划》实施要以科学发展观为指导,贯彻落实《国务院关于深圳市综合配套改革总体方案的批复》(国函〔2009〕56号)精神,坚持经济、社会、人口、环境和资源相协调的可持续发展战略,统筹做好深圳市城乡规划、建设和管理的各项工作。要按照合理布局、集约发展的原则,大力推进经济发展方式的转变,调整优化产业结构,完善公共服务设施和城市功能,不断增强城市综合实力和可持续发展能力,逐步把深圳市建设成为经济繁荣、社会和谐、生态良好、特色鲜明的现代化城市。
  三、科学引导城市空间布局。在《总体规划》确定的1953平方公里的城市规划区范围内,实行城乡统一规划管理。要以中心城区为核心,完善城市功能,形成“三轴两带多中心”的轴带组团结构。加强对沿海发展带的规划和引导,严格控制围海造地,保护和合理利用岸线资源,妥善处理开发与保护的关系。要加强城中村和城乡结合部的改造和整治,促进城乡统筹协调发展。
  四、合理控制城市规模。到2020年,城市常住人口控制在1100万人以内,城市建设用地控制在890平方公里以内。根据深圳市资源、环境的实际条件,坚持集中紧凑的发展模式,节约和集约利用土地,合理开发利用城市地下空间资源。
  五、完善城市基础设施体系。要加快公路、铁路、港口、机场等交通基础设施建设,强化深圳与香港的联系,改善城市与周边地区交通运输条件。坚持公共交通优先原则,大力发展绿色交通,减少能源消耗。建立安全畅通的人行及自行车交通系统,完善与公共交通的接驳换乘设施。统筹规划建设城市供水水源、给水、排水和污水、垃圾处理等基础设施。重视城市防灾减灾工作,加强重点防灾设施和灾害监测预警系统的建设,建立健全包括消防、人防、防洪、防潮和防震等在内的城市综合防灾体系。
  六、建设资源节约型和环境友好型城市。城市发展要走节约资源、保护环境的集约化道路,坚持节流、开源、保护并重的原则,节约和集约利用资源。依靠科技进步,积极开发和利用新能源,大力发展循环经济,切实做好节能减排工作。坚持经济建设、城乡建设与环境建设同步规划,严格按照规划提出的各类环保标准限期达标。严格控制高耗能、高污染和产能过剩行业发展,强化工业、交通和建筑节能,加强城市环境综合治理,严格控制污染物排放总量,提高污水处理率和垃圾无害化处理率。加强水资源保护,严格控制地下水的开采和利用,提高水资源利用效率和效益,建设节水型城市。加强对内伶仃—福田等自然保护区和森林公园、饮用水源地、风景名胜区等特殊生态功能区的保护,重点保护好东部滨海生态资源。加强对大鹏所城等文物保护单位和见证特区发展历程的各类历史建筑的保护,制订保护措施并严格实施,逐步建立和完善深圳历史文化遗产保护体系。
  七、创造良好的人居环境。要坚持以人为本,创建宜居环境。统筹安排关系人民群众切身利益的教育、医疗、市政等公共服务设施的规划布局和建设。将廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房和中低价位、中小套型普通商品住房的建设目标纳入近期建设规划,确保城市保障性住房用地的分期供给规模、区位布局和相关资金投入,提高城市居住和生活质量。
  八、严格实施《总体规划》。城市建设要实现经济社会协调发展,物质文明和精神文明共同进步。城市管理要健全民主法制,坚持依法治市,构建和谐社会。《总体规划》是深圳市城市发展、建设和管理的基本依据,城市规划区内的一切建设活动都必须符合《总体规划》的要求。要结合国民经济和社会发展规划,明确实施《总体规划》的重点和建设时序。城乡规划行政主管部门要依法对城市规划区范围内(包括各类开发区)的一切建设用地与建设活动实行统一、严格的规划管理,切实保障规划的实施,市级城市规划管理权不得下放。要加强公众和社会监督,提高全社会遵守城市规划的意识。驻深圳市各单位都要遵守有关法规及《总体规划》,支持深圳市人民政府的工作,共同努力,把深圳市规划好、建设好、管理好。
  深圳市人民政府要根据本批复精神,认真组织实施《总体规划》,任何单位和个人不得随意改变有关内容。你省和住房城乡建设部要加强对《总体规划》实施工作的指导、监督和检查。
                             国务院
                          二○一○年八月十六日