构建我国不动产统一登记制度下不动产登记的性质

云南大学法学院06级硕士研究生 杨盛秋

摘要：我国《物权法》明确了国家对不动产实行统一登记制度。不动产登记的性质是构建我国不动产统一登记制度的基础问题。本文借鉴了准物权理论、将不动产物权的类型一分为二，从而以“二分法”分析并重构不动产登记的性质，论证了构建我国不动产统一登记制度下不动产登记的准行政行为性质。

关键词：不动产物权 准物权 不动产登记的性质 准行政行为


不动产物权变动制度是一个既重要又庞大，且错综复杂的体系，它基本上由民法实体法上的物权法部分和行政法上的不动产登记制度两个部分组成。
建设社会主义市场经济的一个基本条件是划清政府与市场主体的各自活动范围，厘定政府职能界限。在经济管理领域，政府职能将限于核定社会成员准人市场的资格，明确民事权属状态，监督市场主体的经营活动，营造并维护市场的公平竞争环境，查处各种有损于市场机制能动性发挥的违法行为等。由此可见，作为明确市场主体产权归属及其权利享有状态内容之一的不动产物权登记制度在政府各项职能中居于基础性地位。
《物权法》第10条规定,“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。”明确不动产登记的性质是构建我国不动产统一登记制度的基础问题。

一． 重构我国不动产登记的性质

不动产登记，也就是不动产物权登记，是不动产所在地的登记机构依申请将不动产物权的设立、变更、转让和消灭在不动产登记簿上予以记载的制度。
（一）学界传统观点
目前学界有关不动产登记的性质，大体上有三种学说:1、公法行为说,该说认为:不动产登记的性质,属于一种行政行为。如有学者认为:“它是一种行政确认,就是指行政主体根据相对人的申请,依法对某一特定的法律事实、法律资格或权利义务关系的真实性、合法性予以确定、认可和证明的具体行政行为。”“国家登记机关对物权变动的登记正是属于行政确认登记的一种形态。” 2、私法行为说,该说认为,登记效力之发生在于登记之意思表示，登记效力之发生脱离申请人意思则难以发生效力。从登记所产生的效力来看,登记行为是产生私法效果的行为。3、证明行为说,该说避免公、私法性质上的判断,认为房屋产权管理机关的职责范围也只是审查买卖双方是否具备办证(交付)条件,房屋产权变更登记本身,也只是对买卖双方履行买卖合同的结果进行确认和公示,而不是对房屋买卖合同的审查和批准。
笔者认为，不能笼统地判断不动产登记的性质，分析不动产登记的性质必须结合不动产物权登记的种类及物权的基本分类。
（二）不动产登记的性质之分析
笔者借鉴准物权理论，将我国的不动产物权一分为二，并以此为基础分别探讨不动产登记的性质，从而在此“二分法”前提下展开对构建不动产统一登记制度的范围的研究。
1．我国的不动产物权的类型
根据我国现行法律和已颁布的《物权法》之规定，笔者认为，我国的不动产物权包括以下种类：
（1）不动产所有权：国家所有权；集体所有权；私人和其他权利人的所有权。
（2）不动产担保物权：只有不动产抵押权。
（3）不动产用益物权：自然资源使用权；建设用地使用权；土地承包经营权；宅基地使用权；地役权。
对于上述种类，借鉴准物权理论，可以将不动产物权分为准物权与典型物权。
典型物权如我们通常所涉及的土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权。在此主要讨论准物权问题。
准物权同典型物权相比具有较大的特殊性，但仍然属于物权范畴。对准物权概念的理解在学者之间有一定的差异。如有学者认为准物权是指某些性质和要件相似于物权、准用物权法规定的财产权，因而法律上把这些权利当作物权来看待，准用民法物权法的规定。属于准物权的财产权有:林木采伐权、渔业权、采矿权、狩猎权、先买权等 。也有学者认为，水权、矿业权和渔业权等并非为民法所规定的物权，将准物权称为特别法上的物权。如王利明教授认为,特别法上的物权,公民、法人经过行政特别许可而享有的可以从事某种国有自然资源开发或作某种特定的利用的权利，如取水权、采矿权、养殖权等 。当然，也有学者明确地使用准物权这一概念。如崔建远教授认为,准物权不是属性相同的单一权利的称谓,而是一组性质有别的权利的总称。按照通说,它是由矿业权、水权、渔业权和狩猎权等组成 。为了论述的方便，笔者使用准物权这一表述。
准物权的客体一般具有不特定性，准物权的取得与自然资源主管部门的行政许可相联系。2004年7月1日起实施的《中华人民共和国行政许可法》规定，涉及有限资源开发利用的，应作为行政许可的事项(第12条规定)。由于准物权所指向的标的物是自然资源，而自然资源是有限的，并且与可持续发展和环境保护相关，因此，准物权具有很强的公法色彩。
准物权由行政许可而取得，其客体具有不确定性，同时准物权上负有较多的公法上的义务，一般不能自由转让，准物权的行使一般不以对物的占有为必要。
2．我国不动产登记的性质
笔者认为，对于不动产登记之性质，应以“二分法”区别对待。依不动产物权类型的不同将登记主要分成两类:
一类是行政机关依照法律规定的条件和程序许可或确认的物权之登记,如探矿权、采矿权、取水权等有关国家所有的自然资源的准物权。这一类准物权的登记，涉及公共利益和行政管理权关系密切。
另一类是通过合同、继承取得或者以土地出让方式产生的典型物权变动之登记,如房屋所有权、建设用地使用权、土地承包经营权、地役权等。这一类基本上和行政管理权没有关系,主要是物权人通过登记机构的公示来确保自己的权利。
基于此，笔者认为，前一类以不动产行政管理理论为基础的不动产物权登记属于行政行为范畴，应由行政许可或行政确认等加以规范；后一类与公民权益息息相关，以民法物权法理论为基础的登记应为复合性质的行为，应当是我们目前建立统一的不动产登记制度要讨论的重点。
综上所述，不动产登记行为的性质应以“二分法”论。目前实务界和行政法学界不分种类地笼统地只强调不动产登记行为性质的公法性或一味强调不动产登记行为的私法效果，又或是单以证明行为论，均不足以全面阐释内容丰富的不动产登记行为。

二． 我国不动产统一登记制度设计下的不动产登记的性质

《物权法》第10条规定,“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。”
如前所述，由于准物权登记的行政行为性质以及目前政出多门、管理分散的现状，准物权登记的统一无论在理论上还是实践中都是不成熟的。要想统一绝非易事，所以暂且维持现状。
以民法物权法理论为基础的典型物权的登记应当是我们目前建立统一的不动产登记制度要讨论的问题。现阶段构建我国的不动产统一登记制度的范围应以这一类复合行为性质的不动产登记为限。这种复合性质的不动产登记，有两重意义：一是公法上的意义，一是私法上的意义。前者的意义在于行政权力对不动产的监督管理和给国家税收提供依据；后者的意义在于通过权利状态的公示，保证交易的安全。
从法理上对公法和私法分类的各种理论来看：首先，虽然不动产登记是由申请人的申请行为而开始，但不容忽视的是，不动产登记中主要的行为主体是国家有关部门，即国家公权力介入了登记。而事实上，正是国家公权力的介入才赋予了不动产登记的强大公示效力。其次，不动产登记在利益平衡上是为了调节国家和整个社会的物权的秩序，从而保障交易的安全。最后，从登记行为本身而言，通过不动产的登记，不仅仅产生公示物权的私法果，而且国家能够更主动有效地管理和宏观调控不动产这一重要的社会资源，带有显著的行政色彩。
有学者认为这种复合行为性质的不动产登记“是一种准行政行为和证明行为”。 笔者比较赞同这种观点。
行政行为以法律效果的内容是效果意思还是观念表示为标准，分为行政行为与准行政行为。准行政行为是介于法律行为与事实行为之间的一种行为，“只以单一的判断、认识与观念等受动的精神作用为要素” ，本身并不能直接为相对人设定行政法上的权利义务。该种观念表示行为效果完全基于法律的直接规定而产生，并非基于行政机关的意思而产生。因此,有学者认为,行政登记属于准行政行为,只产生间接的法律效果,而不产生直接的法律效果。
该行为之所以属于准行政行为:其一，登记行为是一种观念表示，不包含登记机关的意思表示，只代表登记主体对客观事实的认知与判断，不动产物权登记的内容只是对申请人的不动产物权享有与处置情况进行核实、登录。其二，登记行为的效果基于法律的明文规定而非行政主体的意思表示，该行为表明的是国家对民事权利主体所享有的不动产物权的一种确认。从行政主体的意思参与程度讲，不动产物权登记中，行政主体一般无自由裁量余地，对于符合条件的申请，其负有登录的义务与职责，是对私权状况的予以证明而非干预。所以，这一种不动产物权登记行为应是一种准行政行为，同时也是一种证明行为，如梁慧星老师所言，“不动产登记在本质上是国家证明行为，而不是批准行为”。
作为准行政行为的不动产物权登记具有两项功能:一是证明，登记行为在客观上产生一种公示效果，因此可以证明登记在不动产登记薄上的权利是正确、真实的，只有提供充足的反证，不动产登记薄中的登记内容才能被推翻；二是确认，登记在不动产登记薄中的内容是经过行政机关的核实后所做的记载，代表着官方对权利主体所享有的不动产物权的确认，因此在客观上具有一定的公定力。


江西省宜春市人民政府办公室


宜府办发〔2008〕69号


宜春市人民政府办公室关于印发《宜春市河道采砂管理实施细则》的通知

各县（市、区）人民政府，市政府有关部门：
经市政府同意，现将《宜春市河道采砂管理实施细则》印发给你们，请认真贯彻执行。



二OO八年十月十七日


宜春市河道采砂管理实施细则

第一章 总 则

第一条 为加强河道采砂管理，遏制非法采砂活动，保障防洪、通航和供水安全，规范河道采砂秩序，根据《中华人民共和国水法》、《中华人民共和国河道管理条例》、《江西省河道管理条例》、《江西省河道采砂管理办法》和有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本细则。
　　第二条 凡在本市行政区域内开采河砂资源的单位和个人，必须遵守本细则。
　　第三条 河砂资源属国家所有，其所有权不因其所依附的土地所有权或者使用权不同而改变。
　　第四条 市、县（市、区）人民政府对本行政区域内河道采砂管理工作实行行政首长负责制。县级人民政府应加强对河道采砂行为的现场监督管理，规范河道采砂秩序，打击违法违规采砂行为。县（市、区）水行政主管部门具体负责本行政区域内河道采砂的管理和监督检查工作；公安部门依照治安管理法律、法规的规定，负责河道水上治安管理工作，依法打击河道采砂活动中的犯罪行为；港航、海事、矿产等行政主管部门应依据各自职能，协助做好河道采砂监督管理工作；经济贸易主管部门负责采砂船舶的建造审批和管理工作。
第五条 国家机关工作人员不得违反国家规定以投资入股等方式参与河道采砂的经营活动，不得纵容、包庇河道采砂违法行为。

第二章 河道采砂规划

第六条 河道采砂实行统一规划，河道采砂规划是河道采砂实行许可的基本依据。
本市行政区域内的省管赣江河段采砂规划的编制按《江西省河道采砂管理办法》第七条的规定执行。
市管袁河、锦河、潦河的采砂规划，由市水行政主管部门会同有关县（市、区）水行政主管部门拟订，经市人民政府批准，报省人民政府水行政主管部门备案。
县（市、区）管河道的采砂规划，由县（市、区）水行政主管部门会同有关部门拟定，报本级人民政府批准，并报市级水行政主管部门备案。
河道采砂规划一经批准，必须严格执行；确需修改时，应当报经原批准机关批准。
第七条 河道采砂规划在充分考虑防洪和通航安全，符合河道及航道整治等专业规划的基础上，应包括下列内容：
　　（一）禁采区和可采区；
　　（二）禁采期和可采期；
　　（三）年度采砂控制总量；
　　（四）可采区内采砂船只的控制数量及其采砂能力（功率）控制。
　　第八条 禁采区的确定依据《江西省河道采砂管理办法》第十条的规定执行。此外，还应包括县级以上城市规划区水域。
第九条 禁采期的确定依据《江西省河道采砂管理办法》第十一条的规定执行。
第十条 河道采砂规划确定的可采区、可采期、年控制开采总量、控制开采高程及深度、控制采砂船只数量等应向社会予以公告。
第十一条 河砂可采区内因防洪、河势改变、水工程建设等情形不宜采砂的，县级以上水行政主管部门可以按照河道管理权限，临时划定禁采区或者规定禁采期。
河砂可采区内因航道设施出现险情、水生态环境遭到严重破坏以及有重大水上活动等情形不宜采砂的，有关部门应当及时通报县级以上水行政主管部门，县级以上水行政主管部门可以按照河道管理权限，临时划定禁采区或者规定禁采期。
临时划定禁采区或者规定禁采期的，应报上一级水行政主管部门备案。
第十二条 县级以上水行政主管部门应当将禁采区和禁采期予以公告。
任何单位和个人不得在河道的禁采区、禁采期进行河道采砂活动。
第三章 河道采砂许可

第十三条 河道采砂实行许可证制度，遵循公开、公平、公正、择优的原则。
任何单位和个人未经水行政主管部门许可取得河道采砂许可证，不得从事河道采砂活动。
禁止伪造、涂改、买卖、出租、出借或以其他方式转让河道采砂许可证。
第十四条 河道采砂由县级以上水行政主管部门按照河道管理权限分级许可，其他部门和单位不再办理河道采砂许可手续。
市级水行政主管部门负责管理的河段：
（一）南潦河自奉新县城（含县城）以下至安义县交界处；锦河干流自危坊以下万载、宜丰、上高、高安、丰城河道（段）；袁河自萍乡交界处以下至赣江入口处袁州、樟树河道（段）；
（二）本市行政区域内省管赣江河道（段）。
各县（市、区）水行政主管部门负责管理属省、市水行政主管部门管理以外的河道（段），并监管本县（市、区）行政区域以内属省、市水行政主管部门管理的河道（段）。
从事河道采砂活动的单位和个人，应向辖区所在县（市、区）水行政主管部门提出申请，经县（市、区）水行政主管部门提出审核意见后，按不同的管理权限进行许可，发放河道采砂许可证。
第十五条 申请河道采砂许可证应符合下列条件：
（一）符合河道采砂规划确定的可采区和可采期要求；
　　（二）符合规划确定的年度采砂控制总量的要求；
　　（三）符合规定的作业方式；
　　（四）符合采砂船只、机具的数量及其采砂能力的控制要求；
　　（五）有符合要求的采砂设备和采砂技术人员；
（六）无违法采砂记录；
　　（七）用采砂船采砂的，其船舶检验证书、船员证书齐全；
（八）法律、法规、规章规定的其他条件。
申请办理河道采砂许可证，应向采砂所在地县（市、区）水行政主管部门提交下列材料：
（一）河道采砂申请书；
（二）营业执照复印件；
（三）业主身份证原件及复印件；
（四）采砂作业区域地形图；
（五）河砂开采作业方式及弃料处理方案；
（六）采砂船舶的有关证书；
（七）河道采砂与第三人有利害关系的，应当提交与第三人达成的协议；
（八）其他有关资料。
因吹填造地申请河道采砂的，除提供前款第（一）、（五）项规定的材料外，还应当提供采砂河段的可行性论证报告以及工程设计等相关资料。
河道采砂申请人应当对所提交材料的真实性负责。
第十六条 收到河道采砂申请的县（市、区）水行政主管部门，应当自收到采砂申请书等材料之日起5个工作日内，对申请材料进行审查，并作出是否受理的决定。对申请材料不齐全或者不符合法定要求的，应一次性告知申请人应当补正的全部内容；申请人应当自收到补正通知之日起15个工作日内补正。
第十七条 县（市、区）水行政主管部门应当自受理之日起20个工作日内，对河道采砂申请进行审查。属县本级管辖的河道，作出是否准予许可的决定；对市管河道，提出审查意见，报市级水行政主管部门；市级水行政主管部门应当收到审查意见之日起15个工作日内，作出是否准予许可的决定。
水行政主管部门对符合条件的，应当作出准予许可的决定，向申请人颁发河道采砂许可证，并抄告同级海事、港航、公安、国土资源、农业、林业等行政主管部门；对不符合条件的，作出不予许可的决定并说明理由，书面告知申请人。
第十八条 县级以上水行政主管部门应当将颁发河道采砂许可证的情况即时进行公告。
河道采砂许可证有效期限为1年，有效期满需继续开采的，采砂单位或个人应重新申请办理河道采砂许可证。
　　第十九条 河道采砂权可以通过公开招标、拍卖等公平竞争的方式有偿取得，河道采砂权拍卖应按照国家有关法律、法规的规定，有偿、有序实施。
省管赣江河道采砂权的招标、拍卖由市水行政主管部门组织实施。市管河道采砂权的招标、拍卖由市水行政主管部门或者委托县（市、区）水行政主管部门组织实施，同级财政、监察等部门参与监督。
第二十条 从事河道采砂的单位和个人应当按照国家有关规定缴纳河道砂石资源费；采砂权通过竞标、竞拍取得的，还应当缴纳河砂开采权出让费。
河道砂石资源费、河砂开采权出让费的征收管理按照《江西省河道砂石资源费和河砂开采权出让费征收使用管理办法》的规定执行。

第四章 河砂资源开采

第二十一条 凡取得河道采砂权的单位或个人，必须按照河道采砂许可证规定的采砂范围和期限等有关规定从事开采活动。
采砂船舶、机具不得在禁采区内滞留；未取得河道采砂许可证的采砂船舶、机具不得在可采区内滞留。
采砂船舶、机具在禁采期内和未取得河道采砂许可证的采砂船舶、机具，均应当集中停放在所在地县（市、区）人民政府指定的地点，无正当理由，不得擅自离开指定停放地点。
第二十二条 河道采砂必须遵守“定点、定时、定船、定量、定功率”的开采原则，采取合理的开采顺序、开采方法和开采工艺，禁止破坏性开采砂石资源。
赣江河道的采砂船主机功率不得超过750kw，其他市管河道的采砂船主机功率不得超过75kw。
第二十三条 河道采砂必须遵守防洪安全、劳动安全、水土保持、环境保护和航道、航运管理等有关法律、法规的规定。
　　为保障航道畅通和航行安全，采砂作业应当服从通航要求，并设立明显标志。
　　第二十四条 采砂中发现属国家规定的保护文物和古迹、水下珍稀动物等，应立即停止作业，并及时向河道管理部门和其他相关部门报告，听候处理。
　　第二十五条 开采河砂不得损坏水工程、行洪防洪和水文、水质监测以及通信、照明设施。
开采后的弃料，应及时处理，保持河道底坡平顺，无坑无沱，符合整治要求。
第二十六条 运砂船舶不得装运非法采砂船舶、机具偷采的河砂。
第二十七条 未经水行政主管部门许可，不得在河堤、河岸兴建吊砂设施。
第二十八条 县级以上水行政主管部门对本行政区域内取得河道采砂权的单位和个人合理开发利用河砂资源、保护环境、确保河势稳定和防洪、航运安全以及履行其他法定义务等情况有责任和权力进行检查监督。
取得河道采砂权的单位或个人应如实报告并按规定提供有关资料，接受水行政主管部门的监督管理，不得拒绝和阻挠。

第五章 法律责任

第二十九条 国家行政机关工作人员违反本细则第五条规定，参与河道采砂的经营活动或者纵容、包庇河道采砂违法行为，触犯刑律的，依法追究刑事责任；未触犯刑律的，依法给予行政处分。
河道采砂管理工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
未办理河道采砂许可证的单位或个人，供电部门不得为其河道采砂设施供电。违规供电的，对负有责任的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。
经济贸易主管部门应按河道采砂规划要求，严格控制采砂船舶的建造数量，新建采砂船舶的审批数量应与同级水行政主管部门共同确定。
第三十条 违反本细则第十三条第一、第二款规定，未经水行政主管部门许可在河道内采砂的，由县级以上水行政主管部门依照《江西省河道管理条例》第五十条第（一）项的规定，责令其停止违法行为，扣押其采砂船舶、机具或者其中的主要采砂设备等工具，没收违法所得，可并处1万元以上10万元以下的罚款；造成损失的，责令其赔偿损失；情节严重、危害堤防安全的，没收其采砂船舶、机具等工具；构成犯罪的，依法追究刑事责任；未构成犯罪的，依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的规定处罚。
违反本细则第十二条第二款规定，在河道的禁采区、禁采期进行河道采砂活动，或者违反本细则第二十七条规定，运砂船舶在河道采砂地点装运非法采砂船舶、机具偷采的河砂的，按照前款规定予以处罚；在河道内行驶的运输船舶载有河砂，不能提供合法证件的，依照《中华人民共和国水路运输管理条例》的有关规定予以处罚。
水行政主管部门对扣押的采砂船舶、机具或者其中的主要采砂设备等工具，应当妥善保管，造成损坏、丢失的，应当依法承担赔偿责任；对没收的采砂船舶、机具等工具，可以依法予以拍卖，拍卖款项应当全部上缴财政；难以拍卖或者无法拍卖的，可以就地拆卸、销毁，在拆卸、销毁的过程中应当避免造成环境污染。
第三十一条 不按照河道采砂许可证确定的范围和作业方式在河道内采砂的，由县级以上水行政主管部门依照《江西省河道管理条例》第五十条第（二）项的规定，责令其停止违法行为，处违法所得1至2倍的罚款；对拒不改正的，吊销其河道采砂许可证；造成损失的，责令其赔偿损失。
不随采随运，在河道内堆积砂石或者废弃物的，由县级以上水行政主管部门依照《江西省河道管理条例》第四十八条第（一）项的规定，责令其停止违法行为，恢复原貌，清除在河道内堆积的砂石、废弃物或者采取其他补救措施，没收缴纳的保证金，并处恢复原貌或者采取补救措施所需资金10％至20％的罚款，但最高不超过5万元。
对伪造、涂改、买卖、出租、出借或者以其他方式转让河道采砂许可证的，由县级以上水行政主管部门责令其停止违法行为，可并处1万元以上3万元以下的罚款。
第三十二条 违反本细则第二十八条规定，违规兴建吊砂设施的，责令其停止违法行为，恢复原貌，清除、拆除障碍或者采取补救措施；损毁堤防、护岸、闸坝等水工程及其设施和防汛、水文监测以及通信、照明等设施，情节较轻的,处以200元以上500元以下罚款；造成损失的，责令其赔偿损失；情节严重，危害堤防安全的，除责令其负担与损毁设施价值等额的经济赔偿外，按经济损失的3至5倍处以罚款，但最高不超过5万元；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十三条 采砂船舶、机具在禁采区滞留，未取得河道采砂许可证的采砂船舶、机具在可采区滞留，或者采砂船舶、机具不按规定集中停放，擅自离开指定停放地点的，由县级以上水行政主管部门责令其停止违法行为，可并处1万元以上3万元以下的罚款。

第六章 附 则

第三十四条 县级以上水行政主管部门应当对管辖区域内的河道采砂违法行为建立举报制度，公布举报电话。
　　第三十五条 本细则自2008年10月30日起施行。在此之前有关规定与本细则不相符的，以本细则为准。